proprietà condivisa o esclusiva? — idealista/news

All’interno dei condomini, la gestione degli spazi comuni solleva spesso dubbi e contrapposizioni fra i residenti, soprattutto in relazione alla titolarità e all’uso di determinate aree dello stabile. Ad esempio, di chi è la proprietà del sottoscala condominiale? Sebbene possa sembrare di scarso valore, questo spazio sotto le rampe può avere una grande utilità, ad esempio per il deposito di oggetti o per gli impianti. Di solito è di proprietà comune, di conseguenza l’uso e le spese sono condivisi fra tutti i condomini, ma vi possono anche essere casi in cui la titolarità è esclusivamente ad appannaggio di un unico proprietario.

Cos’è il sottoscala condominiale

In linea generale, il sottoscala rappresenta lo spazio vuoto collocato sotto la prima rampa di scale dell’edificio condominiale. Può presentarsi come un vano aperto e facilmente accessibile o, ancora, come un locale chiuso da una porta o delimitato da specifiche ringhiere.

La sua funzione primaria è strutturale, ovvero è indispensabile alla tenuta delle stesse scale, ma spesso viene impiegato ad altri scopi, come deposito per oggetti, attrezzature o mezzi di trasporto leggeri, come le biciclette. 

Tipicamente, si caratterizza per un’altezza ridotta, proporzionale all’inclinazione delle scale, e l’assenza di illuminazione naturale o finestre. A volte – soprattutto quando chiuso – può essere utilizzato per alcuni impianti condominiali, come ad esempio per i contatori, sebbene non possa considerarsi un vano tecnico in senso stretto. 

Quali norme regolano la gestione del sottoscala

Dal punto di vista legislativo, il sottoscala è normalmente considerato una parte comune dell’edificio, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. Sebbene questa norma non lo elenchi esplicitamente, la giurisprudenza consolidata lo include tra i beni destinati all’uso collettivo o necessari alla struttura dell’edificio, in quanto proiezione funzionale delle scale.

In merito alle normative che regolano l’utilizzo del sottoscala condominiale, il riferimento principale è all’articolo 1102 del Codice Civile: tutti i condomini possono servirsi delle parti comuni, purché non ne alterino la destinazione originaria e non si impedisca ad altri di fare altrettanto. Questo significa che il singolo:

• può avvalersene per scopi personali;
• evitando però di impedire agli altri condomini di usarlo in egual modo, ad esempio posizionandovi oggetti oppure ostacoli che ne blocchino l’accesso, e senza alterarne la destinazione d’uso.

Il suo utilizzo implica anche il rispetto del decoro, della stabilità e della sicurezza dello stabile condominiale e, fatto non meno importante, di eventuali vincoli da regolamento.

Quello assembleare può infatti includere norme sulle modalità ammesse di accesso e uso, mentre quello contrattuale può includere limitazioni più rigide, fino al divieto assoluto di servirsene per scopi personali. Dopodiché, bisogna ricordare che il sottoscala è anche soggetto:

• alle norme in materia di sicurezza antincendio negli ambienti comuni, con particolare riguardo al divieto di stoccare materiali infiammabili, tossici o pericolosi;
• alle principali normative sanitarie relative all’igiene e alla salubrità degli ambienti condivisi in condominio.

Semplificando, in assenza di specifici divieti da regolamento, saltuariamente si può lasciare una bicicletta nel sottoscala condominiale, sempre che non si impedisca ad altri di fare altrettanto. Per contro, non si può trasformare l’area in un magazzino esclusivo, danneggiando i diritti del resto del condominio.

Chi è il proprietario del sottoscala

In virtù della presunzione di condominialità in quanto parte comune, e in assenza di titoli contrari, nella maggior parte dei casi la proprietà del sottoscala è del condominio. Questo significa che nessun residente può rivendicarne diritti esclusivi senza possedere un titolo idoneo, né tantomeno appropriarsene in maniera unilaterale.

Proprio per questa ragione, l’occupazione del sottoscala condominiale in modo abusivo – ad esempio, chiudendo il vano con un lucchetto o installando recinzioni – rappresenta un illecito. In qualità di bene collettivo, vi sono diverse figure coinvolte nella gestione di questo spazio:

• l’amministratore di condominio, che è responsabile della conservazione delle parti comuni e della supervisione del loro uso lecito, in base alle decisioni assembleari;
• l’assemblea dei condomini, che può deliberare su regolamentazioni specifiche, concessioni temporanee o modifiche alla destinazione d’uso;
• i singoli proprietari che, in base al diritto di godimento paritario all’articolo 1102 del Codice Civile, possono avvalersene nel rispetto altrui e, ancora, segnalare eventuali abusi o violazioni da regolamento.

Il sottoscala è sempre condominiale o ci sono eccezioni?

In alcune specifiche situazioni, la titolarità dello spazio sotto le rampe delle scale non è dell’intero condominio, bensì di un singolo condomino. Ciò di solito avviene quando è presente un titolo valido, che ne attesti la proprietà esclusiva da parte di un residente. 

Solitamente, la proprietà esclusiva è testimoniata da una documentazione specifica, come ad esempio:

• il regolamento di natura contrattuale, redatto originariamente dal costruttore e allegato ai singoli atti di compravendita, che potrebbe attribuire l’area a un determinato proprietario;
• il primo rogito notarile di alienazione, in cui la società costruttrice o l’unico proprietario iniziale riservano questo spazio in modo esclusivo o lo cedono a terzi;
• gli atti pubblici successivi che trasferiscano la proprietà, purché supportati da titolo originario valido o da delibere assembleari unanimi quando necessarie.

La titolarità esclusiva può inoltre manifestarsi indipendentemente dalla locazione dell’area: anche la proprietà di un sottoscala esterno può infatti riferirsi al singolo condomino, in presenza dell’opportuna documentazione di controprova.

Quali fattori determinano la proprietà esclusiva del sottoscala

Oltre ai documenti già elencati, vi sono altri fattori determinanti che possono confermare la proprietà esclusiva del sottoscala. In particolare, si tratta di elementi strutturali che tendono a collegare lo spazio a singole unità abitative già esistenti, quali:

• l’incorporazione fisica e muraria del vano all’interno del perimetro di una proprietà privata preesistente;
• l’assenza d’ingressi, varchi o porte liberamente fruibili dagli altri condomini;
• la mancanza di impianti, tubazioni, pozzetti e reti di distribuzione pensate per l’intero condominio;
• la conformazione planimetrica, concepita sin dal primo progetto edilizio per servire una pertinenza unica del locale.

Non è quindi sufficiente appropriarsene, è sempre necessario che vi siano titoli che ne dimostrino l’esclusività e, ancora, degli elementi strutturali che di fatto ne negano l’uso altrui. A questo scopo, si ricorda che eventuali opere sul vano di proprietà esclusiva potrebbero richiedere:

• il parere assembleare, se rischiano di minare la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’intero stabile;
• eventuali autorizzazioni esterne, come nel caso dei dovuti permessi per la chiusura del sottoscala esterno, che richiede gli adeguati titoli abilitativi comunali e il rispetto delle normative urbanistiche ed edilizie vigenti.

Proprietà del sottoscala: quando si può esercitare l’usucapione

Seppur non si tratti di un’evenienza particolarmente frequente, può accadere che lo spazio inizialmente condominiale diventi di proprietà esclusiva. Di norma, ciò avviene con l’usucapione del sottoscala condominiale, ai sensi dell’articolo 1158 del Codice Civile.

In linea generale, chi ne vuole rivendicare la proprietà deve dimostrarne un possesso esclusivo, continuato, pubblico e non clandestino per almeno 20 anni. Non è però sufficiente che gli altri condomini non lo usino, per l’usucapione del bene condominiale è infatti indispensabile che vengano messi in atto dei comportamenti che, oltre a essere espliciti, di fatto ne escludono la fruizione altrui. Fra i tanti, si possono elencare:

• l’installazione di una porta o di una grata provvista di serratura, le cui chiavi sono detenute da un unico soggetto;
• la realizzazione di opere visibili e stabili –  serrature, impianti dedicati o modifiche murarie – che rendano inequivocabile il possesso esclusivo;
• la modifica radicale e definitiva della destinazione d’uso, ad esempio la trasformazione in lavanderia personale;
• il sostenimento esclusivo e documentabile di tutte le spese, tra cui manutenzione, ristrutturazione e imposte.

Cosa succede se il sottoscala non è accatastato

Può però capitare che lo spazio sottostante alle scale non sia correttamente censito nei registri immobiliari: poiché frequentemente si tratta di volumi residuali e irregolari, in passato capitava non venissero registrati dopo la costruzione di un edificio. 

Di norma, un sottoscala non accatastato costituisce un “bene comune non censibile”, purché mantenga la sua funzione originaria e non sia in grado di produrre reddito autonomo. Tuttavia, se l’area viene chiusa, recintata o viene utilizzata continuativamente come cantina o magazzino esclusivo, sorge l’obbligo di regolarizzazione catastale, anche in virtù della modifica alla sua destinazione d’uso.

È però indispensabile sottolineare che il mancato accatastamento non fa perdere la natura giuridica del sottoscala, perché il Catasto ha una funzione dichiarativa e non costitutiva. In altre parole, il fatto non sia censito non ne modifica la proprietà, sia essa comune o condivisa.

Chi paga le spese per il sottoscala

Infine, è utile soffermarsi sulle spese necessarie per la manutenzione ordinaria e straordinaria del sottoscala. A chi spettano? Molto dipende dalla proprietà dello spazio:

• se di proprietà comune, si applicano i criteri di proporzionalità previsti dall’articolo 1123 del Codice Civile, ovvero la suddivisione fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia, se l’intervento riguarda la scala a cui il sottoscala è collegato, possono essere applicati i criteri specifici di scale e ascensori, in base all’articolo 1124 del Codice Civile;
• se di proprietà esclusiva, è invece il titolare a farsene carico.

Qualora vi fosse un’occupazione o un uso improprio del sottoscala da parte del singolo, può essere chiamato a risarcire il condominio – o singoli condomini – per eventuali danni o, ancora, per le spese che lo stabile si è trovato immotivatamente a sostenere.