Come scegliere il mutuo giusto per comprare casa?

Per la stragrande maggioranza delle famiglie italiane, l’acquisto dell’abitazione rappresenta il passo economico più impegnativo della vita. Quando parliamo di mutui, ci riferiamo a cifre consistenti, con un importo medio erogato che supera i 120mila euro, e a un legame con la banca che dura decenni, solitamente tra i 20 e i 25 anni. Proprio per la portata di questi numeri, apporre la firma sul contratto senza una preparazione adeguata è un rischio enorme.

Molte persone si avvicinano a questo momento con scarse conoscenze, ignorando come oscillano i tassi o quali insidie si nascondano dietro i costi accessori. Questo atteggiamento può costare molto caro. Essendo un contratto basato sul debito e spalmato su un lungo periodo, ogni piccolo errore di valutazione iniziale subisce un effetto moltiplicatore nel tempo. Fortunatamente, vale anche il contrario: informarsi prima abbatte i costi. L’obiettivo di questo articolo è spiegare come scegliere il mutuo giusto per comprare casa. Analizzeremo il funzionamento dei tassi e l’importanza di non fermarsi alla prima offerta, evitando così il cosiddetto “mutuo pigro”, ovvero quel finanziamento non ottimizzato che può arrivare a costare, alla fine del percorso, oltre 50mila euro in più rispetto a un mutuo “tagliato su misura”.

Perché è rischioso firmare senza informarsi?

Affrontare la richiesta di un prestito ipotecario senza avere le idee chiare sui meccanismi finanziari è un azzardo. Il mutuo è un contratto a leva finanziaria: significa che stiamo muovendo capitali molto più grandi di quelli che possediamo nell’immediato. Se non si comprende come l’inflazione o i tassi di mercato possano variare negli anni, si rischia di trovarsi con un piano di rientro insostenibile.

Per ottenere il “mutuo perfetto” e risparmiare decine di migliaia di euro, bisogna compiere un doppio salto di qualità nelle informazioni che possediamo:

Acquisire consapevolezza in questi due campi permette di colmare il divario di conoscenza con la banca e di dirigere la trattativa verso la soluzione migliore per le nostre tasche.

Meglio il tasso fisso o il tasso variabile?

Il dubbio amletico che assale chiunque stia per comprare casa riguarda la tipologia di tasso. La scelta dipende dalla propria propensione al rischio e dalle aspettative sul futuro.

Scegliere il tasso variabile significa accettare che la rata mensile possa scendere o salire nel corso del tempo, seguendo l’andamento del mercato.

Optare per il tasso fisso, invece, vuol dire congelare il livello di interesse concordato con la banca il giorno della stipula davanti al notaio. In questo caso, la rata rimarrà identica per tutto il piano di ammortamento, offrendo la certezza di non avere sorprese, indipendentemente da cosa accadrà sui mercati finanziari. In periodi di forte instabilità economica è sicuramente la scelta più preferibile e meno rischiosa. Dall’altro canto tuttavia il tasso variabile è quasi sempre più basso di quello fisso e, se non ci sono crisi all’orizzonte, può comportare maggiori vantaggi per il mutuatario.

Da cosa è composto il tasso del mutuo?

Prima di decidere, è fondamentale sapere che il tasso finale che pagheremo è la somma di due componenti distinte, come se avesse “due gambe”.

La prima gamba è lo spread. Si tratta di un margine percentuale deciso dalla banca, che serve a coprire i costi dell’operazione e a garantire all’istituto il suo profitto.

La seconda gamba non dipende dalla banca, ma è legata al costo del denaro e all’inflazione. Questa componente varia in base agli indici che “girano” sui mercati finanziari internazionali. Capire questa distinzione è essenziale: mentre sullo spread si può trattare con la banca, sulla seconda componente nessuno ha potere di controllo diretto.

Cosa sono Euribor ed Eurirs?

A seconda del tipo di mutuo scelto, cambia l’indice di riferimento a cui si aggancia la seconda gamba del tasso:

• il mutuo variabile è legato agli indici Euribor (solitamente a uno o tre mesi) o al tasso della Bce. Questi indici riflettono il costo del denaro “all’ingrosso” per brevi scadenze;

• il mutuo fisso è agganciato all’indice Eurirs (disponibile per durate da uno a 50 anni). Questo indice stima quanto costerà il denaro nel lungo periodo.

Le quotazioni di questi indici cambiano ogni giorno in base all’economia. La grande differenza sta nel fatto che, con il variabile, il mutuatario è esposto alle oscillazioni continue dell’Euribor. Con il fisso, invece, si blocca l’indice Eurirs rilevato il giorno della firma. Quel valore, sommato allo spread, formerà il Tan (Tasso annuo nominale) che non cambierà più.

Come confrontare le offerte e scegliere la migliore?

Oltre ai tassi, bisogna fare attenzione agli oneri accessori. Parliamo delle spese di incasso rata, dei costi di istruttoria, della perizia sulla casa e delle assicurazioni obbligatorie. Tutte queste voci di spesa devono essere obbligatoriamente incluse in un unico indicatore: il Taeg (Tasso annuo effettivo globale).

Quando si confrontano le offerte, non bisogna limitarsi a guardare il Tan o ascoltare la proposta della propria banca “amica”. Bisogna ordinare le varie proposte in base al Taeg: vince chi ha il valore più basso.

In questo contesto, la fama o la grandezza dell’istituto di credito non contano. Ricordiamolo sempre: nel mutuo è il cliente che chiede un prestito, non il contrario (cioè non stiamo depositando i nostri risparmi). Pertanto, la solidità della banca è tecnicamente indifferente per chi riceve i soldi; l’unica cosa che conta è pagare meno interessi possibile.

Qual è la differenza tra Tan e Taeg nel mutuo?

Quando decidiamo di chiedere un prestito, stiamo di fatto acquistando un prodotto: il denaro. Come in ogni scambio commerciale, chi ci vende questo prodotto vuole qualcosa in cambio. Il creditore, infatti, richiede un interesse per proteggere il capitale che ci ha prestato da due nemici principali: l’andamento futuro dell’inflazione e il rischio che noi non rimborsiamo la somma.

Il costo di questo denaro è quindi proporzionale alle aspettative sull’inflazione e al cosiddetto “rating” del debitore, ovvero la sua affidabilità nel restituire il capitale maggiorato degli interessi. Oggi, vivendo in un periodo in cui i rischi di inflazione sono contenuti, i tassi pubblicizzati appaiono decisamente più bassi rispetto agli anni passati. Tuttavia, fermarsi alla prima cifra che vediamo sul volantino è un errore comune. Spesso ci lasciamo abbagliare da numeri piccoli senza capire cosa includano veramente.

Per evitare brutte sorprese e scegliere consapevolmente, è fondamentale capire qual è la differenza tra Tan e Taeg nel mutuo. Solo comprendendo queste due sigle potremo difenderci dalle strategie di marketing e trovare l’offerta che pesa meno sulle nostre tasche.

La prima sigla che incontriamo è il Tan, che significa Tasso annuo nominale. È il primo parametro da osservare perché misura, in sostanza, il costo puro degli interessi che dovremo pagare. La Banca d’Italia è molto severa su questo punto: sui fogli informativi il tasso deve essere sempre riportato su base annua, cioè parametrato su 12 mesi. Sarebbe infatti ingannevole pubblicizzare un tasso trimestrale solo perché appare più basso (essendo un quarto di quello annuale) agli occhi del cliente.

Ma da cosa è composto questo numero? Possiamo dire che il Tan è la somma di due elementi:

• il tasso fisiologico di partenza: è il tasso interbancario, che dipende dal contesto macroeconomico e rappresenta quanto costa alla banca acquistare il denaro “all’ingrosso”;

• lo spread: è il ricarico o margine che l’intermediario aggiunge per guadagnare.

Come guadagna la banca sul prestito?

Per capire meglio il concetto di spread, possiamo immaginare la banca come un qualsiasi negoziante. L’istituto compra il denaro all’ingrosso (pagando il tasso fisiologico) e lo rivende al dettaglio a noi clienti, applicando un margine di profitto. Niente più e niente meno.

Questo margine, lo spread, tende a essere più alto in base alla durata del prestito e al livello di rischiosità del cliente. Ad esempio, un dipendente con contratto a tempo indeterminato è considerato più affidabile rispetto a un lavoratore precario, e quindi potrebbe ottenere uno spread più basso.

Il comportamento di un debitore intelligente, o “oculato”, non è quello di contestare il costo base del denaro (su cui non si può fare nulla), ma di cercare le offerte migliori proprio in termini di spread. È qui che si può fare davvero la differenza.

Quali tipologie di tasso esistono?

Quando si parla di tassi, la più grande distinzione riguarda la loro stabilità nel tempo. In base all’accordo con la banca, il tasso può essere:

• fisso: rimarrà identico per tutta la durata del prestito, senza sorprese;

• variabile: oscillerà nel tempo in base al parametro a cui è agganciato (solitamente gli indici Euribor o il tasso della Bce);

• misto: offre la possibilità di partire con una tipologia (fissa o variabile) e cambiarla “in corsa” durante il rimborso.

Perché il Tan non basta per valutare l’offerta?

Se guardassimo solo il Tan, rischieremmo di cadere in una trappola del marketing. Spesso le pubblicità evidenziano spread o Tan bassissimi per attirare l’attenzione. Tuttavia, il Tan rappresenta solo una “fetta della torta” dei costi totali.

Non è detto che una banca che applica uno spread inferiore alla media stia offrendo il prodotto più economico. Potrebbe, infatti, aver aumentato altre voci di costo in modo meno visibile, inserendole in una lunga lista di spese accessorie.

Per evitare questo rischio, esiste un parametro “principe” che offre al consumatore una possibilità fantastica per aggirare le logiche commerciali: il Taeg.

Cosa comprende il Taeg e perché è fondamentale?

L’acronimo Taeg sta per Tasso annuo effettivo globale. È considerato il “tasso maestro”, l’unico vero numero da guardare prima di firmare. A differenza del Tan, il Taeg rappresenta il costo reale del prestito perché è comprensivo di tutto.

Al suo interno, infatti, devono essere calcolati tutti i costi a carico del cliente che vanno oltre i semplici interessi, come ad esempio:

• spese di incasso della rata;

• spese per l’invio cartaceo delle comunicazioni periodiche;

• costi delle assicurazioni agganciate al contratto.

Quando cerchiamo un mutuo per la casa, l’obiettivo deve essere quello di puntare al Taeg più basso in circolazione, perché è l’unico indicatore che ci dice quanto pagheremo veramente alla fine.

Il Loan to value (spesso abbreviato in LTV) è un indicatore finanziario di primaria importanza nel mondo del credito. Rappresenta il rapporto percentuale che intercorre tra due grandezze fondamentali:

• l’importo del finanziamento che viene concesso (nella maggior parte dei casi un mutuo);

• il valore del bene che viene offerto in garanzia alla banca, che generalmente è l’immobile che si intende acquistare.

In termini molto semplici, questo parametro serve a definire con precisione il livello di rischio che la banca si assume prestando il denaro. La regola generale è intuitiva: un Loan to value più basso indica che il cliente sta chiedendo una somma contenuta rispetto al valore della casa, e quindi il rischio per l’istituto è minore. Al contrario, un Loan to value elevato comporta un’esposizione maggiore per la banca e, di conseguenza, porta solitamente all’applicazione di condizioni di finanziamento più onerose per il cliente.

Come si calcola questo rapporto percentuale?

Per trovare questo valore non servono formule complesse. Il calcolo si effettua dividendo l’importo del mutuo che vogliamo richiedere per il valore dell’immobile, e moltiplicando il risultato finale per 100.

Facciamo un esempio pratico per chiarire il concetto, come illustrato nel testo di riferimento. Immaginiamo di voler acquistare una casa che ha un valore di mercato di 200mila euro. Se decidiamo di chiedere alla banca un mutuo di 160mila euro, il calcolo sarà il seguente:

160.000/200.000 x 100 = 80%

In questo caso, il Loan to value è esattamente dell’80%. Questo calcolo è la prima operazione che l’istituto di credito compie per inquadrare la pratica.

Va notato che sul mercato il comportamento non è identico per tutti: alcune banche possono accettare Loan to value più elevati mantenendo comunque condizioni competitive, mentre altre preferiscono politiche più prudenti, limitando il rischio e concedendo mutui solo con percentuali più basse.

Cosa succede se supero la soglia dell’80 per cento?

La percentuale dell’80% rappresenta uno spartiacque fondamentale nel mercato dei mutui. In genere, superando questa soglia, il rischio per la banca cresce notevolmente. Questo aumento del rischio ha delle conseguenze dirette e tangibili per chi richiede il prestito:

• i tassi di interesse applicati tendono a salire, rendendo la rata più cara;

• possono essere richieste garanzie aggiuntive per blindare il credito;

• spesso viene richiesta la sottoscrizione di assicurazioni specifiche (polizze fideiussorie) che servono a mitigare il rischio di insolvenza.

Esistono comunque contesti di mercato in cui i mutui vengono concessi anche con un Loan to value del 100 per cento, coprendo quindi l’intero valore dell’immobile. Tuttavia, bisogna sapere che in questi casi le erogazioni non sono automatiche, ma sono soggette a condizioni molto restrittive per tutelare il capitale prestato.