Assicurazione per la casa in affitto: tutela anche l’inquilino— idealista/news

La polizza che tutela il proprietario dal mancato pagamento del canone di locazione è la soluzione nota come “Affitto Sicuro” o copertura contro la morosità. Non si tratta di un prodotto rivolto alla struttura o ai danni fisici, ma di una garanzia specifica per le perdite pecuniarie e l’assistenza legale. Tale strumento si distingue nettamente dalla classica assicurazione per l’inquilino in affitto, poiché mira a blindare la rendita del locatore piuttosto che sollevare il conduttore dalla responsabilità civile. Il costo del premio oscilla tra il 2% e il 10% del canone annuo, oppure si attesta come una quota fissa una tantum a seconda della formula contrattuale sottoscritta.

Polizza Affitto Sicuro: cos’è e a cosa serve

L’assicurazione affitto casa rappresenta oggi uno strumento indispensabile per gestire con serenità il rapporto tra locatore e conduttore. Quando parliamo di protezione per il proprietario, il termine tecnico di riferimento è la polizza di rischio locativo per morosità, una garanzia che si sta diffondendo rapidamente nel mercato immobiliare italiano per far fronte all’incertezza economica.

Spesso, questa copertura non viene venduta singolarmente, ma viene integrata all’interno di pacchetti assicurativi completi denominati Tutela Affitto Proprietario, Affitto Sicuro o Affitto Protetto.

Cos’è e a cosa serve nel dettaglio

Si tratta di una polizza assicurativa facoltativa che viene solitamente stipulata dal locatore (assicurazione casa in affitto proprietario). Il suo scopo è quello di trasferire il rischio finanziario derivante dall’inadempimento dell’inquilino dalla tasca del proprietario al bilancio della compagnia assicurativa. Le caratteristiche di questa polizza sono le seguenti:

• a cosa serve: la funzione primaria è il rimborso dei canoni d’affitto persi. Se l’inquilino smette di pagare per ragioni oggettive o soggettive, la compagnia interviene sostituendosi al debitore per un periodo prefissato;
• tutela legale: uno dei vantaggi più sottovalutati riguarda la copertura delle spese legali. Procedere con uno sfratto per morosità in Italia può essere un percorso lungo e costoso; la polizza copre le parcelle degli avvocati, i costi di notifica e le spese per gli atti giudiziari;
• danni all’immobile e atti vandalici: oltre alla morosità, queste polizze spesso includono il risarcimento per i danni arrecati all’immobile al termine della locazione. Se l’inquilino, lasciando l’appartamento in seguito a uno sfratto, danneggia infissi, pavimenti o impianti, la polizza copre le spese di ripristino.

Come funziona la copertura e l’attivazione

L’efficacia di una polizza affitto sicuro dipende strettamente dalle clausole contrattuali. In genere, il rimborso dei canoni copre una finestra temporale che va dai 6 ai 12 mesi di affitto non pagato. Tuttavia, è importante sapere che l’assicurazione non interviene immediatamente al primo ritardo:

• l’invio della diffida: il proprietario deve inviare una formale messa in mora tramite raccomandata A/R o PEC;
• l’avvio della procedura legale: per riscattare l’indennizzo, è quasi sempre obbligatorio aver avviato la procedura legale di sfratto per morosità;
• il massimale: esiste un limite massimo di indennizzo che la compagnia verserà, calcolato in base al canone annuo dichiarato in polizza;
• analisi preventiva: la compagnia non assicura al buio. Prima di emettere il contratto, effettua uno screening dell’inquilino (valutazione del merito creditizio, buste paga, assenza di protesti). Se l’inquilino non supera questo test, la polizza non può essere attivata.

Polizza per il rischio locativo, cos’è e a cosa serve

Se la polizza precedente tutela il reddito del proprietario, l’RC Inquilino (Responsabilità Civile del Conduttore) nasce per proteggere il patrimonio dell’affittuario. 

Entrando in una casa non propria, l’inquilino assume la custodia del bene e, secondo il Codice Civile (nello specifico l’articolo 1588), risponde della perdita e del deterioramento che accadono durante la locazione, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.

Cos’è e a cosa serve

Vediamo nello specifico come funziona questo prodotto:

• cos’è: è un’assicurazione rischio locativo specifica che copre la responsabilità civile verso il proprietario per danni involontari causati all’immobile;
• a cosa serve: serve a evitare che l’inquilino debba risarcire di tasca propria danni ingenti, come quelli derivanti da un incendio o da un’esplosione, che potrebbero ammontare a decine o centinaia di migliaia di euro;
• la distinzione fondamentale: mentre la polizza casa del proprietario protegge l’immobile in quanto tale, l’RC Inquilino protegge la responsabilità dell’inquilino. In caso di incendio causato da una dimenticanza dell’inquilino (es. una candela lasciata accesa), l’assicurazione del proprietario potrebbe pagare i danni ma poi rivalersi sull’inquilino per recuperare la somma. La polizza RC Inquilino serve proprio a bloccare questa rivalsa.

Cosa copre principalmente

La polizza serve a coprire i seguenti danni:

• danni da incendio e scoppio: sono i rischi catastrofali principali. Copre la ricostruzione o la riparazione dell’appartamento affittato;
• ricorso terzi: questa è forse la garanzia più importante. Se l’incendio scoppiato nella cucina danneggia anche l’appartamento del vicino o le parti comuni del condominio, il vicino chiederà il risarcimento al proprietario dell’immobile. Il Ricorso Terzi copre esattamente questi danni verso altre persone;
• spandimento d’acqua e ricerca guasti: non sempre inclusa di default, ma caldamente raccomandata. Copre i danni causati da rotture accidentali di tubazioni o dal traboccamento di elettrodomestici (lavatrici, lavastoviglie), includendo spesso i costi necessari per rompere il muro e trovare il punto di rottura.

Chi paga i danni in caso di sinistro?

In assenza di questa copertura, l’inquilino è l’unico responsabile economico. In caso di sinistro grave, il proprietario ha il diritto di trattenere il deposito cauzionale e di agire legalmente per ottenere il resto della somma dovuta.

Nel caso in cui dovesse essere sottoscritta una polizza, invece, l’assicurazione interviene liquidando direttamente il danneggiato, sollevando l’inquilino da ogni onere finanziario, al netto di eventuali franchigie.

L’inquilino è obbligato ad avere un’assicurazione?

Molti cittadini si chiedono se esista un’assicurazione inquilino obbligatoria per legge. La risposta è negativa: nel quadro normativo italiano non esiste una legge che imponga l’acquisto di una polizza per poter affittare una casa. Tuttavia, la realtà pratica è ben diversa.

L’obbligo contrattuale e l’autonomia delle parti

L’obbligo nasce quasi sempre nel contratto di locazione. Il proprietario, nel legittimo esercizio della sua autonomia contrattuale, può inserire una clausola che obbliga il conduttore a stipulare una polizza RC Inquilino (ed eventualmente una tutela per la morosità) come condizione essenziale per la conclusione dell’affare:

• validità della clausola: una volta firmato il contratto, la clausola diventa legge tra le parti. L’inquilino non può esimersi dal pagare il premio assicurativo;
• consegna delle chiavi: spesso i proprietari chiedono di visionare il certificato di assicurazione e la ricevuta del pagamento del premio prima di consegnare le chiavi dell’appartamento;
• risoluzione del contratto: se l’inquilino smette di rinnovare la polizza negli anni successivi, commette una violazione contrattuale che può portare, nei casi più gravi, alla risoluzione del contratto per inadempimento.

Chi paga i premi? La prassi commerciale

Il costo è quasi universalmente a carico dell’inquilino, poiché è lui che beneficia della protezione contro la richiesta di risarcimento. Per quanto riguarda l’assicurazione rischio locativo per morosità la situazione è variabile, spesso il proprietario la paga direttamente per avere la certezza della copertura. 

Tuttavia, in mercati immobiliari molto tesi (dove la domanda è alta), il proprietario può chiedere all’inquilino di rimborsargli il costo della polizza o di stipularne una a proprio carico a beneficio del locatore.

Quanto costa l’assicurazione per un inquilino?

Definire il costo dell’assicurazione affitto casa richiede una distinzione tra le diverse tipologie di protezione, poiché i parametri di calcolo sono profondamente differenti.

Costo della polizza RC Inquilino (danni materiali)

È considerata una delle polizze più economiche sul mercato in rapporto al massimale offerto:

• prezzo medio: il premio si attesta solitamente tra gli 80 e i 130 euro all’anno;
• parametri di calcolo: il costo non dipende dal reddito dell’inquilino, ma dal valore del fabbricato (solitamente calcolato come costo di ricostruzione a nuovo) e dalla superficie dell’immobile;
• massimali e franchigie: un massimale standard di 500.000 euro è più che sufficiente per la maggior parte degli appartamenti in condominio. La franchigia (la parte di danno che resta a carico dell’inquilino) è solitamente fissa e bassa, intorno ai 150 euro – 250 euro.

Costo della polizza rischio locativo per morosità (Tutela Affitto)

In questo caso, l’assicurazione inquilino prezzo è direttamente proporzionale al valore del canone annuo pattuito:

• prezzo medio: le compagnie applicano un’aliquota che varia tra il 2% e l’8% del canone annuo. Per un affitto di 600 euro al mese (7.200 euro annui), il costo della polizza si aggirerà tra i 140 e i 300 euro;
• variabili di rischio: se l’inquilino ha un contratto a tempo determinato o lavora come autonomo, la compagnia potrebbe applicare un sovrapprezzo per il maggior rischio di morosità rispetto a un dipendente pubblico a tempo indeterminato;
• pacchetti una tantum: alcune agenzie offrono la possibilità di pagare un premio unico alla firma del contratto che copre l’intero periodo di locazione (es. il classico 4+4). Questo permette un risparmio rispetto al rinnovo annuale.

Fattori che influenzano il preventivo finale

Oltre al tipo di polizza, esistono altri elementi che possono far variare l’esborso finale:

• presenza di animali domestici: aggiungere la tutela per danni causati da cani o gatti alla struttura (es. graffi sulle porte o parquet rovinato) può aumentare il premio di circa 20-30 euro;
• assistenza 24h: l’invio di un idraulico, fabbro o elettricista in caso di emergenza è un’estensione molto comune nelle polizze inquilino e costa circa 15-20 euro extra, ma offre un valore aggiunto notevole in termini di tranquillità.
• tutela legale estesa: se si desidera una copertura legale non solo per lo sfratto ma per qualsiasi controversia legata all’immobile (es. problemi con il condominio), il costo può salire.

Ecco una tabella riassuntiva dei costi, con prezzi orientativi: