Si pagano le tasse sulla plusvalenza se cedi il diritto di superficie e la nuda proprietà? Dipende da quanti diritti reali rimangono in capo al cedente dopo l’operazione. L’Agenzia delle Entrate chiarisce il regime fiscale con la risposta a interpello n. 51 del 2026.
Un agricoltore possiede da oltre cinque anni alcuni terreni agricoli. Vuole pianificare il passaggio generazionale del proprio patrimonio e decide di cedere il diritto di superficie sugli stessi terreni a una società, e la nuda proprietà al figlio. Al termine dell’operazione, non gli rimane nulla: si è spogliato di ogni diritto reale su quei terreni. Deve pagare le tasse su quanto ha incassato?
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 51 del 25 febbraio 2026, ha risposto che no: in quel caso specifico non sorge alcuna plusvalenza tassabile, perché i terreni erano posseduti da più di cinque anni. Ma la risposta cambia radicalmente se il cedente mantiene anche solo un diritto reale sul bene dopo l’operazione. In quel caso scatta un regime fiscale diverso, senza alcuna franchigia temporale. Capire quando la cessione di diritto di superficie e nuda proprietà genera una plusvalenza tassabile (reddito “diverso”) è fondamentale per chiunque stia pianificando operazioni simili, soprattutto nell’ambito di un passaggio generazionale.
Cos’è il diritto di superficie e come si costituisce
Prima di affrontare il regime fiscale, è utile chiarire di cosa si parla sul piano civilistico, perché la distinzione tra i diversi diritti reali è il cuore del problema fiscale.
Il diritto di superficie (ossia il diritto che consente a un soggetto di costruire e mantenere una costruzione sul suolo di proprietà altrui, oppure di acquistare la proprietà di una costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del suolo) è disciplinato dagli artt. 952 e seguenti cod. civ. La sua caratteristica principale è che separa la proprietà del suolo dalla proprietà di ciò che ci sta sopra.
Si può costituire in due modi. Il primo è la concessione ad edificandum (ossia il diritto di costruire sul suolo altrui): il proprietario del terreno consente a un altro soggetto di realizzare una costruzione e di mantenerla su quel suolo. Il secondo è l’alienazione della proprietà superficiaria: il proprietario vende la proprietà di una costruzione già esistente sul suo terreno, mantenendo però la proprietà del suolo.
In entrambi i casi, il diritto di superficie può essere costituito a tempo determinato o a tempo indeterminato. Se è a tempo determinato, alla scadenza il diritto si estingue e il proprietario del suolo acquista automaticamente la proprietà della costruzione (art. 953 cod. civ.).
La nuda proprietà (ossia la proprietà di un bene privata del diritto di godimento, che spetta a un altro soggetto sotto forma di usufrutto, uso o superficie) è invece la titolarità formale del bene senza la possibilità di utilizzarlo finché dura il diritto altrui.
Nell’operazione descritta nel caso, il proprietario del terreno cede il diritto di superficie a una società e la nuda proprietà al figlio. Al termine, lui non ha più nulla: non è più proprietario, non ha diritti di godimento, non ha aspettative future sul bene.
Le norme fiscali applicabili: plusvalenza o reddito diverso?
Il regime fiscale di queste operazioni dipende da una distinzione fondamentale introdotta di recente dalla normativa.
La regola generale sulle plusvalenze immobiliari è contenuta nell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR (ossia il Testo Unico delle Imposte sui Redditi, il testo normativo che raccoglie le regole sull’imposizione fiscale dei redditi delle persone fisiche e delle società): la cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati da non più di cinque anni genera una plusvalenza tassabile (ossia la differenza positiva tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto originario, soggetta a imposta). Se invece il bene è posseduto da più di cinque anni, la plusvalenza non è tassata. Fanno eccezione i terreni edificabili, per i quali la plusvalenza è sempre tassata indipendentemente dal periodo di possesso.
Accanto a questa regola, la legge n. 213/2023 ha modificato l’art. 67, comma 1, lett. h), del TUIR, includendo tra i redditi diversi (ossia una categoria residuale di redditi non derivanti da lavoro, impresa o capitale, tassati in modo specifico) non solo i proventi da usufrutto, ma anche quelli derivanti dalla costituzione di qualsiasi altro diritto reale di godimento su un immobile.
La distinzione tra i due regimi è stata poi chiarita dal D.L. n. 84/2025 con una norma interpretativa: se il cedente si spoglia contestualmente e integralmente di tutti i diritti reali sul bene, l’operazione genera una plusvalenza tassabile secondo le regole ordinarie (con la franchigia dei cinque anni per i terreni non edificabili). Se invece il cedente mantiene almeno un diritto reale sul bene, l’operazione genera un reddito diverso ai sensi della lett. h), senza alcuna franchigia temporale.
Come si calcolano i due tipi di reddito
Le modalità di calcolo sono diverse nei due casi, e la differenza è rilevante.
Se sorge una plusvalenza, questa si calcola come differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto originario del bene (art. 68, comma 1, TUIR). Per i terreni agricoli posseduti da più di cinque anni, questa plusvalenza non è tassata.
Se invece sorge un reddito diverso ai sensi della lett. h), questo si calcola come differenza tra l’ammontare percepito e le spese specificamente inerenti alla sua produzione (art. 71, comma 2, TUIR). Questo regime si applica indipendentemente dal periodo di possesso del bene: anche se il terreno è stato acquistato trent’anni fa, se il cedente mantiene un diritto reale su di esso, il corrispettivo percepito per la cessione dell’altro diritto è comunque tassato come reddito diverso.
Il caso concreto: cosa ha chiesto e cosa ha risposto l’Agenzia
Il contribuente che ha presentato l’interpello era un agricoltore, persona fisica, proprietario da più di cinque anni di diversi terreni agricoli non edificabili. Determinava il reddito agricolo su base catastale, il che significa che i terreni non generavano reddito imponibile calcolato sui proventi effettivi, ma su valori standard attribuiti dalla rendita catastale.
Nell’ambito di una pianificazione del passaggio generazionale, voleva cedere contemporaneamente il diritto di superficie sugli stessi terreni a una società e la nuda proprietà al figlio. Al termine dell’operazione, non avrebbe conservato alcun diritto reale sui terreni: né la proprietà, né l’usufrutto, né il diritto di superficie, né alcun altro diritto di godimento.
L’Agenzia delle Entrate ha confermato che, in questo caso, non sorge alcuna plusvalenza tassabile. Il motivo è duplice: il cedente si spoglia integralmente di tutti i diritti reali, quindi si applica la disciplina della plusvalenza e non quella del reddito diverso; e i terreni sono posseduti da più di cinque anni, quindi la plusvalenza non è tassata.
L’Agenzia ha però precisato un punto importante: questa conclusione vale perché, anche alla scadenza del diritto di superficie temporaneo, il cedente non riacquista alcun diritto sul terreno. La nuda proprietà è già passata al figlio, e alla scadenza del diritto di superficie sarà il figlio, in quanto nudo proprietario, ad acquisire la piena proprietà del terreno. Il cedente originario rimane definitivamente fuori dal quadro.
Quando invece scatta il reddito diverso: l’ipotesi del diritto reale residuo
L’Agenzia chiarisce anche il caso opposto, che è utile esaminare per capire i confini della regola.
Se il cedente, invece di spogliarsi integralmente di tutti i diritti reali, conservasse anche solo un diritto residuo sul bene, per esempio cedendo solo il diritto di superficie a una società ma non la nuda proprietà, la situazione fiscale cambierebbe completamente. In quel caso, il corrispettivo percepito per la cessione del diritto di superficie costituirebbe un reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. h), TUIR. E questo reddito sarebbe tassato indipendentemente da quanto tempo il terreno è posseduto: la franchigia dei cinque anni non si applica.
Facciamo un esempio numerico per capire la differenza pratica. Un contribuente possiede un terreno agricolo da dieci anni, acquistato per 50.000 euro. Cede il diritto di superficie a una società per 80.000 euro e mantiene la nuda proprietà. Il corrispettivo di 80.000 euro è reddito diverso, calcolato come differenza tra il corrispettivo e le spese sostenute. Se le spese sono trascurabili, il reddito imponibile è circa 80.000 euro, tassato con le aliquote ordinarie IRPEF.
Se invece lo stesso contribuente cedesse sia il diritto di superficie che la nuda proprietà, spogliandosi completamente del bene, il corrispettivo complessivo genererebbe una plusvalenza pari alla differenza tra prezzo totale e prezzo di acquisto originario. Ma poiché il terreno è posseduto da più di cinque anni, quella plusvalenza non sarebbe tassata. La differenza economica tra i due scenari può essere molto rilevante.
Le conseguenze pratiche per chi pianifica operazioni simili
La risposta a interpello n. 51/2026 offre indicazioni preziose per chiunque stia valutando operazioni di cessione parziale di diritti reali su immobili, in particolare nell’ambito di pianificazioni successorie o di passaggi generazionali.
Il primo elemento da verificare è sempre il periodo di possesso del bene: se superiore a cinque anni per terreni agricoli non edificabili, la cessione integrale di tutti i diritti reali può avvenire in esenzione da tassazione sulla plusvalenza.
Il secondo elemento è la struttura dell’operazione: cedere tutti i diritti reali contestualmente, anche a soggetti diversi come nel caso esaminato, consente di beneficiare del regime delle plusvalenze e quindi della franchigia temporale. Cedere solo parte dei diritti, mantenendo un qualsiasi diritto reale residuo, fa scattare il regime del reddito diverso, che è privo di franchigie.
Il terzo elemento da considerare è la natura del terreno: per i terreni edificabili, le regole sono diverse e la plusvalenza è sempre tassata, indipendentemente dal periodo di possesso. In quel caso, la distinzione tra i due regimi fiscali mantiene importanza solo per le modalità di calcolo del reddito imponibile.
Prima di procedere con operazioni di questo tipo, è sempre consigliabile verificare la situazione specifica con un professionista, eventualmente presentando un interpello all’Agenzia delle Entrate, come ha fatto il contribuente in questo caso, per ottenere una risposta vincolante sulla propria situazione concreta.
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