Vendere un casa appena comprata: come fare — idealista/news

In Italia il mercato immobiliare offre una notevole flessibilità: dal punto di vista legale, infatti, è possibile alienare un immobile in qualsiasi momento, persino il giorno successivo al rogito notarile. Non esistono vincoli temporali minimi imposti dalla legge, il che significa che l’azione di vendere casa appena comprata è sempre consentita. Tuttavia, se si decide di compiere questo passo prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, è fondamentale muoversi con cautela. Una rivendita anticipata attiva infatti severi controlli del fisco, legati principalmente alla tassazione della plusvalenza e alla revoca delle agevolazioni prima casa.

Quando si può vendere una casa appena comprata

Molti proprietari si pongono una domanda ben precisa: dopo quanto tempo si può vendere una casa appena comprata? Dal punto di vista puramente legale, in Italia la risposta è immediata: posso vendere una casa appena comprata in qualsiasi momento, persino il giorno successivo al rogito notarile. La legge non impone alcun blocco temporale alla circolazione dei beni immobili.

Tuttavia, l’atto di vendere una casa appena acquistata porta con sé importanti implicazioni fiscali ed economiche che variano sensibilmente in base alla destinazione dell’immobile (prima o seconda casa) e alla presenza di un eventuale finanziamento bancario.

Vendita prima casa prima dei 5 anni

Se l’immobile è stato acquistato usufruendo delle agevolazioni fiscali per l’abitazione principale, la vendita della prima casa prima dei 5 anni per l’Agenzia delle Entrate rappresenta un’anomalia rispetto alla finalità del bonus. Se si vende prima del quinquennio, si decade automaticamente dai benefici goduti al momento del rogito, a meno che non si verifichi una specifica condizione di salvaguardia.

La legge, infatti, permette la vendita della prima casa e il riacquisto entro 12 mesi. Se entro un anno dalla vendita si compra (o si riceve in donazione) un altro immobile da adibire ad abitazione principale, non si perderanno le agevolazioni originarie e verrà mantenuto il credito d’imposta.

La vendita della prima casa prima dei 5 anni senza riacquisto entro l’anno comporta l’obbligo di restituire lo sconto fiscale ottenuto, insieme a una sanzione amministrativa pari al 30% della differenza, oltre agli interessi di mora.

Vendere prima casa dopo 5 anni

Se si decide di vendere la prima casa dopo 5 anni, lo scenario cambia completamente: l’operazione è totalmente libera, non si perde alcuna agevolazione e non si deve riacquistare un nuovo immobile entro un anno.

Per quanto riguarda la seconda casa, l’alienazione è libera da vincoli sulle agevolazioni fin dal primo giorno (poiché non sono mai state richieste), ma resta il nodo della tassazione sul guadagno economico, che decade solo dopo il quinto anno.

Vendere casa appena comprata con mutuo

Un caso molto frequente è quello di chi si ritrova a vendere una casa appena acquistata con un mutuo. Anche in questo caso l’operazione è fattibile, ma richiede un passaggio cruciale con la banca creditrice. Dopo un’attenta valutazione dell’immobile, al momento del nuovo rogito, il venditore dovrà procedere alla formale estinzione anticipata del mutuo residuo utilizzando il denaro versato dall’acquirente. Il notaio gestirà la contestuale cancellazione dell’ipoteca che gravava sull’immobile.

Spesso si teme che chiudere un finanziamento dopo pochissimo tempo comporti costi salati. In realtà, grazie alla Legge Bersani (Legge n. 40/2007), le banche non possono applicare alcuna penale per l’estinzione anticipata del mutuo se questo è intestato a una persona fisica. L’operazione di chiusura del debito è quindi priva di costi commissionali bancari.

Quanto si paga se si vende la casa prima dei 5 anni

I costi legati alla rivendita anticipata si dividono in due macro-categorie: il recupero delle imposte agevolate (se si tratta di prima casa senza riacquisto) e la tassa sulla plusvalenza (valida per qualsiasi immobile).

Il recupero delle imposte prima casa

In caso di decadenza dalle agevolazioni (vendita entro i 5 anni senza riacquisto entro 12 mesi), l’Agenzia delle Entrate richiede il versamento della differenza tra l’aliquota ordinaria e quella ridotta:

• acquisto da privato: l’imposta di registro passa dal 2% al 9%. Si dovrà versare il 7% di differenza calcolato sul valore catastale, più la sanzione del 30% e gli interessi;

• acquisto da costruttore/impresa: l’IVA passa dal 4% al 10%. La differenza da pagare è pari al 6% sul prezzo di acquisto dell’immobile, oltre alla sanzione del 30% e agli interessi.

Se è stato acquistato un immobile sfruttando le agevolazioni per i giovani under 36 (che prevedono l’esenzione totale dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, o un credito d’imposta per l’IVA), la sanzione è ancora più pesante. In caso di decadenza e mancato riacquisto, l’Agenzia delle Entrate richiederà il pagamento dell’imposta ordinaria (9% o 10%) partendo da zero, calcolando la sanzione del 30% sull’intero importo non versato.

La tassa sulla plusvalenza immobiliare

Se si vende un immobile (prima o seconda casa) prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto a un prezzo superiore rispetto a quello originario, si genera una plusvalenza. Questo guadagno è tassato dallo Stato.

• come si calcola: la plusvalenza netta si ottiene sottraendo dal prezzo di vendita il prezzo di acquisto iniziale, a cui si possono ulteriormente sottrarre le spese documentate (onorari notarili dell’acquisto, tasse pagate, provvigioni dell’agenzia e costi di ristrutturazione straordinaria);

• quali spese si possono detrarre: per abbattere la plusvalenza e pagare meno tasse, l’Agenzia delle Entrate accetta solo spese strettamente inerenti al bene e debitamente documentate. Rientrano nel calcolo le fatture del notaio (per l’atto di acquisto), le provvigioni dell’agenzia immobiliare, le imposte di registro/IVA pagate al rogito e le spese per lavori di ristrutturazione edilizia straordinaria (dimostrabili tramite bonifico parlante);

• le opzioni di tassazione: si può scegliere di applicare un’imposta sostitutiva fissa al 26% direttamente davanti al notaio in sede di rogito, oppure inserire la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi ordinaria (soggetta ad aliquote IRPEF).

La tassa del 26% non si paga (anche sotto i 5 anni) se si dimostra che l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio familiare per la maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto e la vendita, attestato dal cambio di residenza anagrafica.

Esempio pratico di calcolo

Nel seguente schema simuliamo lo scenario fiscale penalizzante: acquisto di prima casa da privato (valore catastale 100.000 euro, prezzo d’acquisto 150.000 euro), rivendita dopo due anni a 180.000  euro, senza aver mai stabilito la residenza e senza riacquistare entro un anno.