Basta una scrittura privata per regalare il diritto di costruire?

Diritto di superficie: è valido l’accordo gratuito per edificare su un fondo altrui? Senza atto pubblico la donazione è nulla e gli eredi possono chiedere il rilascio.

Immagina di avere un amico o un parente che possiede un bel pezzo di terra. Ti accordi con lui per costruirci sopra, magari un campetto da calcio o un piccolo deposito, e mettete tutto nero su bianco con una semplice stretta di mano e un foglio firmato a casa. Nessun notaio, nessun costo, solo fiducia. Sembra tutto perfetto finché, purtroppo, il proprietario viene a mancare. A quel punto arrivano gli eredi che reclamano tutto, terra e costruzioni, definendoti un abusivo. Ti chiedi: basta una scrittura privata per regalare il diritto di costruire? La risposta è spesso una doccia fredda. Nel mondo del diritto immobiliare, la forma è sostanza e la generosità non basta se non segue le regole solenni imposte dalla legge. Un semplice pezzo di carta, se non prevede un pagamento, viene considerato una donazione e, senza l’intervento del notaio, rischia di valere meno dell’inchiostro usato per scriverlo. In questo articolo vedremo perché costruire sul suolo altrui senza le giuste tutele può trasformarsi in un incubo legale fatto di sgomberi e risarcimenti, analizzando una recente vicenda giudiziaria che ha coinvolto proprio un terreno sportivo conteso.

Il diritto di superficie gratuito è una donazione?

La legge permette di separare la proprietà del suolo da quella della costruzione che vi sorge sopra, attraverso il cosiddetto diritto di superficie. Tuttavia, il modo in cui questo diritto viene concesso fa tutta la differenza del mondo. Se le parti decidono di costituire questo diritto tramite un contratto, bisogna guardare se c’è uno scambio di denaro.

Quando una scrittura privata stabilisce che puoi costruire sul terreno altrui senza prevedere alcun corrispettivo a favore del proprietario (il concedente), ci troviamo di fronte a un atto di liberalità.

In termini giuridici, questo accordo assume i caratteri di una donazione. Il codice civile è molto severo su questo punto: le donazioni richiedono la forma solenne dell’atto pubblico (C.c. art. 782), ovvero devono essere fatte davanti a un notaio e con la presenza di testimoni. Se manca questa forma, l’atto è nullo per difetto di forma. Di conseguenza, quel foglio firmato in cucina non ha alcun valore legale e non crea nessun diritto reale opponibile ai terzi o agli eredi.

Posso usare testimoni per dimostrare l’accordo?

Spesso, chi si trova in causa cerca di salvare il salvabile chiamando amici o parenti a testimoniare. Si prova a dire: “È vero, non c’è scritto il prezzo, ma eravamo d’accordo così”. Purtroppo, questo tentativo non funziona.

La causa del negozio, ovvero la ragione giuridica ed economica che giustifica il trasferimento del diritto, deve risultare chiaramente dal documento scritto.

Non è ammesso integrare la causa con prove testimoniali o elementi extratestuali. Se dal foglio non emerge uno scambio oneroso (un prezzo), il giudice non può ascoltare testimoni per cambiare la natura dell’atto.

Si parla di donazione indiretta solo quando si usa un negozio tipico oneroso (come una vendita a prezzo simbolico) per arricchire qualcuno. Ma se manca del tutto la causa onerosa nel documento, non c’è scampo: serve l’atto pubblico. Senza di esso, la nullità travolge tutto e l’occupante non ha titoli per restare (App. Napoli, Sez. II, sent. 2820/2025).

Se ho costruito posso dire di aver usucapito?

Nelle cause immobiliari, chi rischia di perdere il diritto di superficie spesso tenta una difesa alternativa: l’usucapione. Il ragionamento è: “Se ho posseduto quel bene per vent’anni, ormai è mio”.

Tuttavia, questa strategia processuale nasconde una trappola logica. L’acquisto per usucapione della proprietà del suolo è incompatibile con la tesi della costituzione del solo diritto di superficie.

Se affermi di avere un diritto di superficie, stai riconoscendo implicitamente che la terra sotto i tuoi piedi appartiene a qualcun altro. Non puoi contemporaneamente sostenere di esserti comportato come il proprietario assoluto del suolo.

Le allegazioni in tribunale non possono essere contraddittorie: o riconosci l’altruità del bene (chiedendo la superficie) o la neghi (chiedendo l’usucapione). Se provi entrambe le strade in modo confuso, rischi di veder rigettate tutte le domande, come accaduto nel caso napoletano dove la madre di un occupante ha fallito su entrambi i fronti.

Cosa rischia chi occupa il terreno senza titolo?

Quando il testamento o l’atto di donazione informale vengono annullati, la situazione per chi usa il terreno precipita. Gli eredi legittimi hanno il diritto di chiedere il rilascio del fondo libero da persone e cose.

Chi ha utilizzato il bene (ad esempio gestendo un campo di calcetto) senza un titolo valido, deve pagare il risarcimento del danno per occupazione sine titulo.

Ma c’è una piccola tutela per chi ha costruito. Se le opere (come spogliatoi o recinzioni) sono state realizzate in buona fede, l’occupante ha diritto a un indennizzo (C.c. art. 936, 1147).

Attenzione però: questo indennizzo non copre tutti i costi sostenuti, ma è commisurato all’incremento di valore che il fondo ha acquisito grazie alle opere. Il giudice ordinerà lo sgombero, ma potrebbe imporre agli eredi di versare una somma per le migliorie che restano sul terreno.

È valido l’affitto fatto da chi non è proprietario?

Un ultimo aspetto interessante riguarda i contratti di locazione stipulati da chi detiene il bene senza esserne il vero proprietario. Immaginiamo che l’occupante abusivo abbia affittato il campo di calcetto a una terza società. Quel contratto è valido?

La risposta è sfumata: il contratto di locazione stipulato dal non proprietario non è invalido tra le parti firmatarie, ma è inefficace nei confronti del legittimo proprietario.

La legittimazione a concedere in locazione può spettare anche al semplice detentore, purché la sua detenzione non sia illecita. Tuttavia, se manca un titolo giuridico che legittimi la detenzione (perché la donazione è nulla), il contratto non può essere opposto al terzo proprietario (gli eredi).

In sintesi, l’inquilino non potrà pretendere di restare lì mostrando il contratto firmato con chi non aveva il potere di firmarlo (C.c. art. 1571, 1575; L. n. 392 del 27 luglio 1978 art. 37).