Come cambiare banca e abbassare la rata del mutuo?

Scopri come spostare il prestito gratuitamente, la differenza con la rinegoziazione e i nuovi ostacoli dettati dal mercato e dalla legge sull’equo compenso per chi vuole risparmiare.

Il mutuo non è una condanna all’ergastolo. Molti pensano che una volta firmato dal notaio, le condizioni rimangano pietrificate per venti o trent’anni. Fortunatamente, il mercato si evolve e le leggi offrono strumenti per correggere il tiro quando i tassi oscillano o le esigenze familiari cambiano. Dal 2007, infatti, grazie alla Legge Bersani, in Italia esiste la concreta possibilità di non sentirsi più legati a vita alla stessa banca. Se le condizioni economiche iniziali non sono più vantaggiose, si può decidere di agire. Ma la domanda concreta che tutti si pongono è: come cambiare banca e abbassare la rata del mutuo?

La risposta passa attraverso due strade maestre: la surroga e la rinegoziazione. Questi strumenti permettono di rivedere i costi, la durata e i tassi, trasformando un peso finanziario in una gestione più sostenibile. Tuttavia, non è tutto oro quel che luccica. Negli ultimi anni, il percorso si è fatto più ripido a causa di criteri di selezione più rigidi da parte degli istituti e di nuove normative sui costi professionali. Capire come muoversi in questo scenario è fondamentale per non perdere occasioni di risparmio o, peggio, trovarsi con la porta chiusa in faccia proprio quando si ha più bisogno di aiuto.

Cosa significa fare la surroga del mutuo?

Dal 2007, il panorama del credito immobiliare in Italia è cambiato radicalmente. È infatti possibile effettuare la surroga, un’operazione che consiste nello spostare il proprio mutuo da una banca a un’altra che offre condizioni migliori. Il grande vantaggio di questa operazione è che deve essere gratuita per il cliente.

Non ci sono costi notarili a carico del mutuatario: questo avviene perché l’importo del debito non cambia e, di conseguenza, i valori su cui si regge l’ipoteca originale non devono essere modificati. Eventuali altri oneri burocratici sono interamente a carico della nuova banca che accoglie il cliente.

Inoltre, la vecchia banca non può fare alcun tipo di ostruzionismo per impedire il passaggio. La legge impone tempi certi: l’istituto uscente è obbligato a completare il passaggio di consegne entro 30 giorni da quando la nuova banca avvia la pratica. Sulla carta, ci sono tutte le condizioni per un mercato agile, che permetta ai cittadini di cogliere al volo le occasioni proposte dall’andamento dei tassi.

Posso cambiare la durata e l’importo del debito?

Quando si effettua una surroga, si ha la libertà di modificare due parametri fondamentali: il tasso (passando ad esempio da variabile a fisso o viceversa) e la durata del piano di rimborso. C’è però un limite preciso: non è possibile modificare l’importo del debito residuo.

Se si ha bisogno di liquidità aggiuntiva, e quindi di aumentare la cifra prestata, non si può usare la surroga. In quel caso servirebbe nuovamente l’intervento del notaio per riparametrare la garanzia ipotecaria e si parlerebbe tecnicamente di “sostituzione” del mutuo, un’operazione che ha costi diversi.

Molto spesso, chi fa la surroga ragiona solo in termini di tasso di interesse. Tuttavia, questa operazione può rappresentare una straordinaria occasione anche per ridurre la durata del contratto.

Accorciare gli anni di pagamento significa abbattere drasticamente il monte interessi totale da restituire. Inoltre, cambiare banca è utile per spostarsi da un contratto pieno di oneri accessori (come le spese di incasso rata) verso un istituto “low cost”.

L’obiettivo è trovare una banca che proponga un Tan (Tasso annuo nominale, su cui si calcolano gli interessi) che sia molto vicino al Taeg (il parametro che include tutti i costi), eliminando le spese inutili.

Perché oggi è più difficile cambiare banca?

Nonostante la gratuità dell’operazione, da qualche anno i “surrogatori” non hanno vita facile. Le banche stanno diventando molto più selettive, sia quando devono erogare nuovi mutui per l’acquisto, sia quando devono accogliere clienti che scappano da altri istituti.

Il motivo principale è che il ranking finanziario degli aspiranti surrogatori è peggiorato. Fino al 2022, l’indice Euribor era rimasto per lungo tempo in territorio negativo, facilitando l’accesso al credito. Adesso, invece, viaggia stabilmente sopra il 2 per cento.

Questa risalita dei tassi ha un impatto diretto sull’istruttoria: a parità di reddito, molti richiedenti non riescono più a superare la prudenziale “regola del 33%”. Secondo questo principio, la rata del mutuo non dovrebbe superare in media un terzo del reddito netto familiare. Se le rate dei mutui variabili salgono e le entrate della famiglia non aumentano di pari passo, si fa presto a non soddisfare più il paletto di solvibilità imposto dalla banca, vedendosi rifiutare il trasferimento.

Quante volte si può spostare il mutuo gratuitamente?

Oltre ai tassi, c’è un atteggiamento di fondo degli istituti improntato alla massima prudenza. Visto che il quadro macroeconomico all’orizzonte non appare roseo, le banche vogliono evitare di aumentare le “sofferenze” (crediti non pagati). Per questo motivo, stanno iniziando a sbarrare la porta ai cosiddetti “surrogatori seriali“, ovvero quei clienti che si presentano avendo già effettuato una o più surroghe in passato. In questa fase di “vacche magre” del credito, lo spazio per migliorare il proprio mutuo bussando continuamente a nuove porte si sta chiudendo.

A complicare il quadro si è aggiunto un aumento dei costi operativi a carico delle banche. Questo è conseguenza dell’entrata in vigore nel 2023 della normativa sull’equo compenso (L. 49/2023), che ha alzato i tariffari medi di molti professionisti, notai e periti inclusi.

Prima di questa norma, i notai lavoravano sulle pratiche di surroga quasi in perdita, con tariffe che si aggiravano intorno ai 500 euro per atto. Per ammortizzare i costi dovevano stipularne un numero elevatissimo. L’equo compenso ha portato il costo dei notai per le surroghe ad aumentare, in alcune province, anche di tre volte rispetto ai prezzi di mercato spontanei, rendendo la tariffa insostenibile per le banche che devono farsi carico della spesa.

Quando la banca è obbligata a cambiare le condizioni?

Per chi ha un mutuo a tasso variabile e ha visto le rate lievitare (in un anno anche del 60-75%), la situazione è stata stressante. Anche se con la discesa dei tassi si è tornati a respirare, è bene ricordare i rischi: per i mutui stipulati dopo il 2016, il pignoramento della casa può scattare dopo il mancato pagamento di 18 rate (per i vecchi mutui la soglia è di sette rate). Attenzione però: già a partire da 30 giorni di ritardo, la banca può applicare gli interessi di mora.

Per difendersi, prima di tentare la surroga, si può provare la rinegoziazione con la propria banca. È la prima freccia al proprio arco: si tratta di modificare le condizioni restando nello stesso istituto, senza spese notarili. Le strade sono due:

1. aumentare la durata del prestito per abbassare la rata (facendo attenzione che la somma della durata e dell’età anagrafica non superi solitamente “quota 75”);

2. ridurre il tasso di interesse.

La rinegoziazione è solitamente una facoltà della banca, non un obbligo. Esiste però un’eccezione importante prevista dalla legge (L. 197/2022). La banca è obbligata a concedere il passaggio dal tasso variabile al tasso fisso se il cliente rispetta questi requisiti:

• mutuo per acquisto o ristrutturazione della prima casa;

• contratto stipulato prima del 2023;

• importo originario non superiore a 200mila euro;

• Isee del nucleo familiare inferiore a 35mila euro.

In questo caso specifico, la banca deve sostituire l’Euribor con l’Eurirs (il parametro del fisso), mantenendo però invariato lo spread originale. Se non si rientra in questi parametri e la propria banca rifiuta di trattare, l’unica alternativa resta tentare la strada della surroga, nonostante le difficoltà attuali.