Hotel italiani, è corsa agli investimenti per l’80% degli operatori — idealista/news

Il mercato alberghiero italiano non ha mai attratto così tanta attenzione da parte degli investitori internazionali. Quasi l’80% degli investitori prevede di aumentare la propria esposizione agli hotel italiani nei prossimi 12-24 mesi, e circa tre quarti degli intervistati si aspetta di essere net buyer di asset alberghieri nel Paese nello stesso periodo. È quanto emerge dalla nuova Italian Hotel Investment Outlook and Strategy Survey realizzata da JLL, coinvolgendo investitori, operatori e senior decision maker del settore alberghiero a livello internazionale — con oltre il 56% del campione che gestisce portafogli superiori a 500 milioni di euro e circa il 38% con asset superiori al miliardo.

Oltre un miliardo investito nel primo semestre 2026

I dati di mercato elaborati da JLL confermano il sentiment positivo della survey. Nel primo semestre del 2026 gli investimenti nel settore hotel hanno superato 1 miliardo di euro, includendo le conversioni da altre destinazioni d’uso. In particolare, la conversione da uffici a hotel — concentrata principalmente a Roma e Milano — si conferma una delle principali tendenze del mercato, testimoniando il crescente interesse degli investitori per strategie value-add basate sul riposizionamento degli asset. Un fenomeno che si inserisce nella tendenza più ampia, già osservata in altri mercati europei, di riconversione del patrimonio direzionale in eccesso verso usi più redditizi.

I nuovi entranti trainano la crescita: chi è poco esposto vuole aumentare di più

Uno dei risultati più significativi della survey riguarda la provenienza dei nuovi flussi di capitale. Gli investitori con una limitata esposizione al mercato italiano — inferiore al 5% del proprio portafoglio hotel — mostrano la maggiore propensione ad aumentare significativamente le allocazioni. Al contrario, gli investitori già fortemente presenti, con una quota superiore al 50% del portafoglio, mantengono un approccio più selettivo, orientato all’ottimizzazione del portafoglio esistente piuttosto che all’espansione.

Questo dato suggerisce che una parte significativa della futura crescita degli investimenti nel settore alberghiero italiano proverrà da nuovi operatori — investitori internazionali, family office e capitale privato — ancora poco presenti sul mercato italiano. Una dinamica che potrebbe ampliare ulteriormente la base degli investitori attivi nel settore e aumentare la competizione per gli asset di qualità.

Roma, Milano, Venezia e Firenze le mete preferite, ma cresce l’interesse per leisure e resort

Le preferenze geografiche degli investitori restano fortemente concentrate nelle principali gateway city italiane: Roma, Milano, Venezia e Firenze dominano la classifica delle destinazioni più attrattive. Accanto ai grandi centri urbani, emerge però un forte interesse per le destinazioni leisure e resort: i Laghi, la Puglia, la Sicilia e le località costiere di alta gamma come Forte dei Marmi e Anacapri sono sempre più nel mirino degli investitori internazionali. Più selettivo, invece, l’interesse verso i mercati secondari e regionali, che continuano ad attrarre principalmente investitori domestici alla ricerca di specifiche opportunità di riposizionamento e conversione.

Il segmento luxury e upscale si conferma il più attrattivo per tutte le categorie di investitori, grazie alla capacità di sostenere la crescita delle tariffe, alla resilienza della domanda e alla forza dei brand. Un vantaggio competitivo strutturale dell’Italia rispetto ad altri mercati europei: il Paese dispone di oltre dieci destinazioni realmente luxury, offrendo agli investitori la possibilità di diversificare geograficamente all’interno del territorio nazionale sviluppando strategie value-add in mercati ad alto potenziale di crescita delle tariffe.

La creazione di valore si gioca sull’esecuzione

Il messaggio più chiaro che emerge dalla survey riguarda l’evoluzione delle strategie di generazione dei rendimenti. Oltre due terzi degli investitori indicano nella riqualificazione degli asset, nel repositioning e nell’efficienza operativa le principali leve per creare valore — non più nella semplice esposizione al mercato italiano, che da sola non è più sufficiente a garantire rendimenti superiori alla media.

In un mercato caratterizzato da forte competizione per gli asset di qualità e da una crescente complessità operativa, la qualità dell’esecuzione sta diventando il principale elemento distintivo tra gli investitori. La capacità di trasformare la crescita dei ricavi in incremento effettivo dei rendimenti — gestendo al contempo la pressione sui costi operativi — assume un’importanza sempre maggiore. Il differenziale di performance tra i singoli asset è destinato ad ampliarsi: chi saprà valorizzare ogni immobile con strategie chiare e capacità operative concrete avrà un vantaggio crescente rispetto a chi si limita a scommettere sul mercato nel suo complesso.

Tecnologia e AI come fattori strutturali, ESG integrato nei processi

Guardando all’orizzonte dei prossimi tre anni, tecnologia e intelligenza artificiale emergono come i principali fattori destinati a influenzare le strategie di investimento alberghiero in Italia. Gli investitori attribuiscono crescente importanza agli strumenti digitali per l’ottimizzazione dei ricavi, il controllo dei costi, l’efficienza operativa e il miglioramento dell’esperienza degli ospiti. Tecnologia e AI non vengono più percepite come semplici strumenti di efficientamento, ma come fattori strutturali in grado di supportare la crescita dei ricavi e migliorare la competitività degli asset nel lungo periodo.

Seguono, tra i temi strategici più rilevanti, l’overtourism e le possibili restrizioni regolamentari nelle destinazioni più mature — un tema che riguarda direttamente alcune delle città più ambite dagli investitori, come Venezia e Firenze, sempre più nel mirino di politiche di contingentamento dei flussi turistici. ESG e rischio climatico si confermano elementi ormai integrati nei processi di valutazione e underwriting, ma vengono considerati principalmente fattori di gestione del rischio piuttosto che driver distintivi delle decisioni di investimento.

Il commento di JLL: “Il vero differenziante è saper valorizzare il singolo asset”

Andrea Mancini, Head of Hotel Capital Markets Italy di JLL, ha sintetizzato il quadro sottolineando come l’Italia continui a distinguersi nel panorama europeo per la sua capacità di attrarre capitali da investitori con strategie molto diverse tra loro. La survey mostra chiaramente che il Paese è considerato una destinazione strategica di lungo periodo, con i nuovi entranti — investitori internazionali, family office e capitale privato — che mostrano l’appetito più forte per l’espansione. Ma il vero fattore differenziante, ha precisato, non è più soltanto scegliere il mercato giusto: è saper valorizzare il singolo asset attraverso strategie di riposizionamento, gestione operativa e innovazione, in un contesto in cui il successo dipende sempre meno dalla semplice esposizione al mercato e sempre più dalla capacità di eseguire.