Il TAR Lazio con la sentenza 9710/2026 chiarisce che il silenzio-assenso sul permesso di costruire non si forma quando l’istante ha taciuto elementi essenziali come un precedente ordine di demolizione. La falsa rappresentazione della realtà impedisce il perfezionamento del titolo tacito, indipendentemente dal dibattito sulla legittimità sostanziale dell’intervento.
Hai presentato una domanda di permesso di costruire. Il Comune non risponde entro i termini. Sei convinto che si sia formato il silenzio-assenso e che il tuo intervento sia autorizzato. Ma nel tuo fascicolo non hai indicato che sull’immobile pende un vecchio ordine di demolizione per abusi mai sanati. Quel silenzio vale lo stesso?
A questo punto sorge spontanea la domanda: il silenzio-assenso sul permesso di costruire vale anche se si nasconde un abuso edilizio? La risposta del TAR Lazio, sentenza n. 9710/2026, è no. La falsa rappresentazione della situazione edilizia o l’omissione di elementi essenziali — come l’esistenza di un ordine di demolizione mai eseguito — impedisce a monte il perfezionamento del titolo tacito. Il decorso del tempo non può trasformare il silenzio dell’amministrazione in un salvacondotto per chi non ha rispettato il dovere di trasparenza.
Cos’è il silenzio-assenso e come funziona per il permesso di costruire
Il
silenzio-assenso è il meccanismo per cui l’inerzia dell’amministrazione, decorso il termine previsto per la conclusione del procedimento, produce un effetto favorevole per il privato: la sua istanza si considera accolta.
Nel settore edilizio, l’art. 20, comma 8, del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) prevede che, scaduto il termine per la decisione sulla domanda di permesso di costruire, si formi il silenzio-assenso. È una delle applicazioni più significative del principio generale sancito dall’art. 20 della legge 241/1990: l’inerzia amministrativa può assumere valore provvedimentale e produrre effetti favorevoli per il privato, semplificando i rapporti tra cittadino e pubblica amministrazione.
Il dibattito giurisprudenziale: il silenzio si forma anche se l’intervento è illegittimo?
Sul punto esiste un contrasto giurisprudenziale che il TAR Lazio riconosce senza prendere posizione.
Il primo orientamento — più tradizionale — sostiene che il silenzio-assenso non possa formarsi se la domanda è sostanzialmente illegittima, cioè se l’intervento richiesto non rispetta i requisiti della normativa urbanistica ed edilizia. In questa visione, il silenzio è solo una tecnica di semplificazione procedurale e non può produrre effetti incompatibili con il principio di legalità.
Il secondo orientamento — affermatosi soprattutto con il Consiglio di Stato, sentenza n. 5746/2022
— sostiene invece che il silenzio-assenso si perfeziona alla scadenza del termine purché l’istanza sia formalmente completa, provenga da un soggetto legittimato e sia rivolta all’amministrazione competente. L’illegittimità sostanziale dell’intervento non impedirebbe la formazione del titolo, ma potrebbe giustificare l’esercizio successivo dei poteri di autotutela da parte del Comune.
Il TAR Lazio non risolve questo contrasto, ma afferma che — in ogni caso — nessuno dei due orientamenti può estendere i propri effetti fino a tutelare chi ha falsamente rappresentato la realtà nella propria istanza.
Il principio che non ammette eccezioni: nessun effetto favorevole per le dichiarazioni mendaci
Indipendentemente da quale dei due orientamenti si accolga, l’
art. 21 della legge 241/1990 pone un limite assoluto: le dichiarazioni non veritiere non possono produrre effetti favorevoli. È un principio di carattere generale che trascende la specifica disciplina edilizia e governa l’intero sistema dei rapporti tra cittadino e pubblica amministrazione.
Il silenzio-assenso è pensato per semplificare il procedimento in un contesto di leale collaborazione tra privato e amministrazione. Se il privato non rispetta questo presupposto — omettendo informazioni essenziali o fornendo rappresentazioni false — il meccanismo semplificato non può operare. Il rapporto di leale collaborazione è la precondizione dell’istituto, non un’eventualità accessoria.
Il caso concreto: l’ordine di demolizione taciuto
Nel caso esaminato dal TAR Lazio, il privato aveva presentato domanda di permesso di costruire senza indicare che sull’immobile pendeva un ordine di demolizione relativo a difformità mai sanate. Non si trattava di un dettaglio marginale: era la circostanza più rilevante ai fini della valutazione dell’istanza, perché riguardava direttamente la legittimità della preesistenza edilizia — cioè il punto di partenza necessario per qualsiasi nuovo intervento.
Il TAR qualifica questa omissione come una falsa rappresentazione della realtà, sufficiente ad impedire la formazione del silenzio-assenso. Quello che rileva non è solo l’abuso edilizio in sé, ma la violazione del dovere di trasparenza nel procedimento. Chi tace un ordine di demolizione pendente non sta semplicemente presentando una domanda su un immobile con problemi edilizi: sta attivamente impedendo all’amministrazione di valutare correttamente la situazione.
Lo stato legittimo dell’immobile: il presupposto di ogni nuovo intervento
La sentenza affronta anche il tema della legittimità delle preesistenze edilizie, che l’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001disciplina espressamente.
L’attività edificatoria non è una sequenza di atti autonomi e indipendenti: ogni nuovo intervento si innesta su una situazione preesistente e presuppone la regolarità di ciò che è stato realizzato prima. Se la preesistenza non è legittima — perché ci sono abusi, difformità non sanate, ordini di demolizione pendenti — il nuovo intervento non ha basi giuridicamente solide su cui appoggiarsi.
La verifica della legittimità delle preesistenze non è quindi un controllo accessorio o burocratico: è un elemento essenziale della valutazione dell’istanza. Ometterla significa privare l’amministrazione di informazioni indispensabili per decidere.
Le tolleranze costruttive non si applicano retroattivamente
Il TAR affronta anche un tentativo difensivo frequente nella pratica: invocare la disciplina delle tolleranze costruttive ex art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 per sostenere retroattivamente che il silenzio-assenso si era già formato in passato, quando quelle tolleranze non erano ancora in vigore.
Il TAR lo esclude con un ragionamento preciso: la verifica dei presupposti necessari per la formazione del titolo tacito deve essere fatta con riferimento al quadro normativo esistente nel momento in cui il silenzio sarebbe maturato. Non si può costruire un titolo ex post attraverso sopravvenienze legislative che alterino retroattivamente i requisiti richiesti al momento del suo presunto perfezionamento. Il titolo tacito si forma — o non si forma — in base alle regole vigenti al momento in cui scade il termine, non in base a norme approvate successivamente.
Le implicazioni pratiche per chi presenta un’istanza edilizia
La sentenza ha conseguenze concrete per chiunque stia per presentare una domanda di permesso di costruire.
La prima conseguenza è la necessità di una ricostruzione completa della storia urbanistica dell’immobile prima di presentare qualsiasi istanza. Abusi edilizi pregressi, ordini di demolizione mai eseguiti, condoni non conclusi, difformità non sanate: tutti questi elementi devono essere dichiarati, anche se il richiedente spera che il tempo li abbia in qualche modo neutralizzati. L’omissione non è una “semplice irregolarità documentale” — nelle parole del TAR — ma può incidere direttamente sull’esistenza stessa del titolo.
La seconda conseguenza riguarda l’affidamento: chi ha costruito o vuole costruire contando sul silenzio formatosi su un’istanza incompleta o mendace non può invocare la tutela dell’affidamento. Quell’affidamento non è meritevole di protezione perché è stato costruito sulla non trasparenza.
Per le amministrazioni comunali, la sentenza conferma che il contrasto all’abusivismo non passa solo attraverso la verifica della conformità urbanistica dell’intervento richiesto, ma anche attraverso il controllo della correttezza delle dichiarazioni rese dagli istanti. Il dovere di verifica sullo stato legittimo dell’immobile non è aggiuntivo rispetto all’istruttoria ordinaria: ne è parte integrante.
Non dare per scontata la nostra esistenza. Se puoi accedere gratuitamente a queste informazioni è perché ci sono uomini, non macchine, che lavorano per te ogni giorno. Le recenti crisi hanno tuttavia affossato l’editoria online. Anche noi, con grossi sacrifici, portiamo avanti questo progetto per garantire a tutti un’informazione giuridica indipendente e trasparente. Ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di andare avanti e non chiudere come stanno facendo già numerosi siti. Se ci troverai domani online sarà anche merito tuo.
Diventa sostenitore clicca qui
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
