#Finsubito news – Quando la compravendita rischia la nullità per Ristrutturazione edilizia pesante senza permesso o scia alternativa

Pochi sanno che l‘atto di compravendita potrebbe risultare nullo anche per illeciti edilizi di ristrutturazione edilizia compiuti in assenza di permesso di costruire o SCIA alternativa al permesso, come stabilito dall’ultimo comma dell’articolo 46 DPR 380/2001:

5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi realizzati mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 23, comma 01, qualora nell’atto non siano indicati gli estremi della stessa.

Nell’ambito della commerciabilità degli immobili questa disposizione è stata tenuta in disparte, forse perchè poco conosciuta, tuttavia non è meno insidiosa della nullità derivante da opere effettuate in assenza di permesso di costruire (art. 46, c.1 TUE).
E se qualcuno volesse insinuare che la sentenza a Sezioni Unite n. 8230/2019 di Cassazione civile si sia concentrata soltanto sulle opere effettuate in assenza di permesso di costruire, si può leggere il seguente passo estrapolato dalla pagina 18 della medesima:

«6.4. L’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 dichiara, infatti, invalidi quegli atti da cui non constino (ove da essi non risultino) gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, ovvero gli estremi della segnalazione certificata di inizio attività, con la precisazione che tali elementi devono risultare per dichiarazione dell’alienante. Nella disposizione di cui all’art. 17 della L. n. 47 del 1985, la dichiarazione deve avere ad oggetto, coerentemente alla disciplina abilitativa allora vigente, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria, laddove l’art. 40 della menzionata L. n. 47, consente di stipulare validamente, oltre che con l’indicazione degli estremi della licenza o della concessione in sanatoria, anche con l’allegazione della relativa domanda e versamento delle prime rate di oblazione, o con la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l’inizio della costruzione in epoca anteriore al 2 settembre 1967».

Non ci sono dubbi che l’intero articolo 46 TUE, e la menzione della SCIA fatta dalla sentenza SS.UU. n. 8230/2019, facciano esclusivo riferimento alla sola SCIA alternativa al permesso, e non a tutte le SCIA edilizie; altrimenti si rischierebbe la nullità del rogito di trasferimento tra vivi per illeciti edilizi minori, come un varco in un muro portante o una nuova finestra in facciata. Altra cosa importante: non si è tirato in ballo la presenza di difformità effettuate rispetto ad un titolo abilitativo/SCIA alternativa (perchè la difformità presuppone l’esistenza preventiva di questi titoli abilitativi). Il vero nodo che si solleva è:

La ristrutturazione edilizia “pesante” effettuata senza Permesso o SCIA alternativa può diventare causa di nullità dell’atto notarile di trasferimento immobili tra vivi.

Per comprendere questa rugginosa affermazione deriva dalla lettura in sequenza della norma:

1. l’articolo 46, c.5-bis del DPR 380/2001 (introdotto dal D.Lgs. 222/2016), richiama la SCIA alternativa ai sensi dell’articolo 23 comma 01;
2. l’articolo 23, comma 01, nella lettera a) richiama le ristrutturazioni edilizie “pesanti” di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c);

Si arriva così ad un combinato disposto degli articoli 46, comma 5-bis, 23, comma 01, e 10, comma 1, lettera c), del DPR 380/2001, che porta nel regime di nullità degli atti di trasferimento per ristrutturazioni edilizie pesanti effettuate senza titolo (P.d.C. o Scia alternativa).

Prima di andare avanti, occorre fare una rapida distinzione per evitare di assorbire tutte le SCIA e tutte le ristrutturazioni come fonte di nullità dell’atto.

Differenza tra SCIA normale e SCIA alternativa al Permesso di costruire

L’istituto generale della SCIA tra radici dall’articolo 19 L. 241/1990, mentre nel testo unico edilizio sono previste due versioni più specifiche di SCIA edilizia, il cui impianto è stato riformato anche dal D.Lgs. 222/2016:

• SCIA alternativa al permesso, prevista dall’articolo 23, comma 01, del DPR 380/2001 per interventi rilevanti quali:
  • nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica, qualora disciplinati da speciali appositi piani attuativi;
  • nuova costruzione, qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.
  • ristrutturazione edilizia “pesante” di cui all’articolo 10, c.1, lettera c;
• SCIA ordinaria edilizia, applicata per interventi di minore rilevanza, prevista dall’articolo 22, comm 1, 2 e 2-bis, ossia gli interventi di:
  • manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti;
  • restauro e di risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
  • ristrutturazione edilizia “leggera” di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c.
  • variante in corso d’opera e non sostanziale al permesso di costruire
  • variante finale e non essenziale al permesso di costruire;

Ristrutturazione pesante senza titolo edilizio e profili di nullità dell’atto traslativo tra vivi

Una volta compreso questo divieto alla circolazione degli immobili, previsto dall’articolo 46, c.5-bis DPR 380/01, anche per opere effettuate in assenza di SCIA alternativa al Permesso, occorre comprendere quali esse siano.

Il testo unico sull’edilizia ha suddiviso in due parti la definizione di ristrutturazione edilizia: la ristrutturazione c.d. leggera, disciplinata dall’art. 3, comma 1, lett. d) del d.p.r. n. 380/2001; la ristrutturazione c.d. pesante , disciplinata dall’art. 10, comma 1, lett. c).

La definizione di ristrutturazione edilizia pesante, ex articolo 10, c.1, DPR 380/2001 stabilisce:

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42,e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

Si fanno alcuni esempi già trattati nei miei precedenti articoli e video:

• cambio destinazione d’uso in zone omogenee A del DM 1444/68 (es. centro storico);
• modifiche di prospetto, di sagoma o volume su edifici vincolati come beni culturali o paesaggistici, come perfino lo spostamento di una finestra;
• ristrutturazione edilizia che porta ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici, ad esempio:
  • realizzazione soppalco abitabile (Cassazione Penale n. 35217/2025)
  • veranda su balconi (Consiglio di Stato n. 6301/2023)
  • trasformazione di spazi accessori in superficie utile, perchè comportanti incremento di carico urbanistico, come cantine, garage, logge e porticati in spazi pienamente abitabili senza modificare sagoma esistente (i cosiddetti cambi d’uso “incrementali”);
  • convertire un sottotetto in mansarda abitabile, fatto salvo le diverse disposizioni regionali in materia di recupero sottotetti (Cons. di Stato n. 4329/2026, per una fattispecie di mera errata qualificazione formale).
  • demolizione e ricostruzione integrale diversa per sagoma, sedime, prospetti e caratteristiche planivolimetriche e tipologiche, e incrementi di volume di edifici sottoposti a vincoli D.Lgs. 42/2004.

Conclusioni e consigli utili

In definitiva si deve prendere atto che pure gli interventi di ristrutturazione edilizia “pesante” compiuti senza Permesso di costruire o SCIA alternativa potrebbero determinare la nullità dell’atto di trasferimento tra vivi. Per cui potrebbero diventare fatali alla validità dell’atto cambi d’uso incrementali, anche senza opere, come adibire a cameretta o soggiorno spazi originariamente autorizzati come autorimesse, porticati, sottotetti e cantine; anche la realizzazione di una semplice veranda potrebbe provocare questi problemi.

Tutti i diritti sono riservati – all rights reserved

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili. In conformità della L. 132/2026 alcuni testi potrebbero essere stati revisionati da intelligenza artificiale.