Il variabile costa ancora un po’ meno, ma è poco richiesto. E con eventuali rialzi futuri della Bce potrebbe perdere il vantaggio del costo. Alternative? Il tasso misto (ma occhio alle condizioni proposte)
Tassi sull’altalena, con l’Eurirs che si impenna di botto di 30 centesimi per poi riscendere, inflazione e timori per il futuro. Un cocktail che comincia ad avere conseguenze sul mercato dei mutui e di riflesso su quello delle vendite. Secondo la banca dati Crif nei primi nove mesi dell’anno le richieste di finanziamento ipotecario sono calate del 5,9%, anche se le flessioni più marcate si sono registrate in primavera, mentre settembre ha chiuso solo con una leggera diminuzione: -0,6% rispetto allo stesso mese del 2025. Guardando a oggi, l’analisi delle condizioni rilevate da mutuionline.it il 28 ottobre per un mutuo da 150 mila euro finalizzato all’acquisto di un’abitazione del valore di 200 mila evidenzia che per la durata ventennale il fisso ha un tasso medio al 3,85%, con rata da 877,20 euro; per il variabile il tasso si attesta al 3% e la rata a 831,75, con un risparmio di quasi 46 euro.
Differenza minima (e potrebbe assottigliarsi ancora)
Tassi praticamente uguali per i finanziamenti a 30 anni. L’esborso mensile per il fisso si attesta a 679,70 euro a fronte dei 631,68 dell’indicizzato, che quindi consente un risparmio di 48 euro. Un vantaggio ridotto e che rischia oltretutto di annullarsi nei prossimi mesi se, come appare probabile, dopo aver lasciato fermi lo scorso 29 ottobre i tassi la Bce procederà entro fine anno a un aumento. La repentina salita dei tassi di lungo periodo ha causato nelle settimane scorse un aumento anche se non drammatico delle rate fisse, e secondo mutui Online ha portato a una crescita di interesse (anche se stiamo parlando di numeri piuttosto limitati) non tanto per i variabili puri quanto per le formule che consentono sulla carta approfittare nell’immediato dei vantaggi del variabile limitando nel contempo l’impatto futuro di un eventuale aumento del costo del denaro.
La soluzione del tasso misto (ma occhio alle condizioni proposte)
Stiamo parlando dei mutui a tasso misto, che permettono di passare dal fisso al variabile o viceversa, adattando il finanziamento allo scenario economico, e dei mutui variabili con il tetto. I vantaggi di queste tipologie di mutuo vanno però verificati leggendo con attenzione le condizioni proposte. Sui misti bisogna valutare se il passaggio tra una tipologia di rimborso e l’altra si può effettuare liberamente o a scadenze prefissate e soprattutto se gli spread su Eurirs ed Euribor sono uguali o maggiorati rispetto a quelli per fissi e variabili puri. Sui mutui con il tetto si può dare per scontato che lo spread iniziale sull’Euribor sia più alto di quello praticato sui variabili standard. Bisogna vedere a che livello si situano il tasso e la rata iniziali, se sono molto vicini a quello previsto per il tasso fisso meglio lasciar perdere.
Fisso predominante
Inoltre bisogna guardare con attenzione se l’ammortamento è effettuato al tasso del tetto e non a quello iniziale: se così fosse si finirebbe per sottoscrivere un finanziamento a rate tendenzialmente crescenti perché il capitale viene restituito più lentamente ed il saldo finale rispetto al fisso rischia davvero di risultare nullo se non addirittura negativo. Si tratta di una verifica più complicata da spiegare che da fare. Basta avere il piano di ammortamento del mutuo: si guarda alla quota di rimborso del capitale per una qualsiasi rata dalla seconda in poi e la si divide per quella della rata precedente. Così si ottiene il tasso di ammortamento mensile che poi basta moltiplicare per 12. Va comunque rilevato che secondo i dati di mutui Online il fisso rappresenta ancora la stragrande maggioranza delle richieste, con una quota attorno al 93%.
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E per i giovani?
Il tasso fisso è una scelta praticamente obbligata per chi accende un mutuo con copertura superiore all’80% e quindi in particolare per gli under 36 che possono accedere al fondo di Garanzia Consap, che, lo ricordiamo, è già finanziata fino a tutto il 2027. La ragione è semplice: di fatto si tratta di mutui per cui non è possibile ottenere (chiedere non è vietato…) la surroga per molti anni e cioè fino a quando il debito residuo non risulta inferiore all’80% e non richiederà più garanzie supplementari. Un esempio: mutuo a 30 anni al 4% di 200 mila euro per una casa dello stesso valore (200 mila euro). Il debito residuo scende sotto i 160 mila euro alla 116esima rata, ovvero dopo 9 anni e 8 mesi. Gli under 36 sono una componente fondamentale del mercato e nei primi nove mesi del 2026 hanno rappresentato il 34,5% della domanda.
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