A Milano la cedolare secca sul canone concordato è al 10% invece del 21% del canone libero: l’Agenzia delle Entrate nomina Milano fra i comuni dove spetta l’aliquota ridotta (scheda cedolare secca). Il risparmio fiscale però non sempre copre lo sconto sul canone: un affitto concordato più basso può lasciare al proprietario un netto annuo inferiore. Qui trovi la regola, le condizioni e un calcolatore per confrontare i tuoi numeri.
Il 10% invece del 21%: la regola e Milano
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva sul reddito da affitto: al posto dell’IRPEF e delle altre imposte paghi un’aliquota fissa sul canone annuo. L’Agenzia delle Entrate fissa l’aliquota al 21% del canone per i contratti a canone libero, «salvo che per i contratti a canone concordato, per cui si applica un’aliquota del 10%».
Il 10% non vale ovunque: spetta solo nei comuni «con carenze di disponibilità abitative» e in quelli ad alta tensione abitativa. La scheda informativa dell’Agenzia elenca «i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia». Milano è nominata per nome: chi affitta un immobile in città con un contratto a canone concordato può scegliere la cedolare al 10%.
A Milano il canone concordato si definisce sulla base di due accordi locali, entrambi in vigore: l’Accordo del 27 luglio 2023 e quello del 12 giugno 2023. Il 10% si applica ai contratti stipulati secondo uno dei due accordi, con l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni che lo hanno firmato.
Le condizioni per avere il 10%
L’aliquota ridotta non è automatica per il solo fatto di affittare a Milano. Servono tre cose.
Un contratto a canone concordato. Il 10% vale per i contratti a canone concordato di durata 3+2 (tre anni più due di proroga), per i contratti transitori agevolati e per i contratti per studenti universitari, previsti dalla L. 431/1998 (art. 2 comma 3 per il 3+2, art. 5 per transitori e studenti). Sul canone libero 4+4 e sui transitori non agevolati resta il 21%.
L’attestazione, per i contratti non assistiti. Se il contratto è firmato senza l’assistenza delle organizzazioni della proprietà e degli inquilini, serve l’attestazione di rispondenza. Per l’Agenzia delle Entrate, risoluzione 31/E del 20 aprile 2018, nei contratti non assistiti «l’acquisizione dell’attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni», fra cui «l’applicazione dell’aliquota ridotta nella misura del 10 per cento». A Milano l’attestazione va richiesta alle organizzazioni firmatarie dell’accordo con cui è stato redatto il contratto; i dettagli sono nell’attestazione a Milano.
La rinuncia all’aggiornamento del canone. Scegliendo la cedolare, spiega l’Agenzia, «il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat». Per tutta la durata del contratto il canone resta fermo: è il costo nascosto della cedolare sui contratti lunghi.
La scelta si fa alla registrazione del contratto, con il modello RLI (il modulo di registrazione delle locazioni immobiliari), barrando l’apposita casella.
Cosa sostituisce la cedolare secca
La cedolare non si aggiunge alle altre imposte: le sostituisce. Per l’Agenzia delle Entrate il regime prevede «un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile e l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto». In pratica il 10% assorbe quattro voci: IRPEF, addizionale regionale e comunale (le maggiorazioni locali dell’IRPEF) e imposta di registro sul contratto.
Restano fuori l’IMU (l’imposta municipale propria), che si paga comunque, e le imposte legate al singolo atto: per esempio l’imposta di registro fissa di 67 € dovuta se il contratto viene ceduto a titolo oneroso, dovuta anche in regime di cedolare.
L’alternativa: l’IRPEF ordinaria 2026
Il proprietario può non scegliere la cedolare e tassare l’affitto con l’IRPEF ordinaria. Conviene raramente, ma il confronto serve a capire quanto vale davvero la cedolare. L’IRPEF è progressiva: nel 2026 le aliquote sono il 23% fino a 28.000 €, il 33% da 28.001 a 50.000 € e il 43% oltre i 50.000 € (Agenzia delle Entrate). La seconda aliquota è scesa dal 35% al 33% con la legge di bilancio 2026 (L. 199/2025), e questo riduce un po’ il vantaggio della cedolare.
All’IRPEF si sommano le addizionali: quella regionale della Lombardia va dall’1,23% all’1,73% a seconda dello scaglione, e quella comunale di Milano è un’aliquota unica dello 0,8% (esente sotto i 23.000 € di reddito).
L’IRPEF però non tassa tutto il canone. La base imponibile (l’importo su cui si calcola l’imposta) è ridotta: 95% del canone per il libero e 66,5% per il concordato, grazie all’ulteriore riduzione del 30% prevista per il canone concordato. In regime IRPEF resta poi dovuta l’imposta di registro, che la cedolare invece azzera: 2% del canone annuo sul libero, ridotta al 70% della base sul concordato (quindi 1,4% effettivo), per metà a carico del proprietario.
L’IMU a Milano nel 2026
L’IMU si paga in ogni caso, cedolare o IRPEF, e non dipende dal canone ma dalla rendita catastale (il valore fiscale dell’immobile registrato al catasto). A Milano l’aliquota 2026 è diversa a seconda del contratto: 1,04% sul canone libero e 0,73% sul canone concordato quando l’inquilino usa l’immobile come abitazione principale. Su queste aliquote si applica poi la riduzione di legge del 25% riservata al canone concordato dall’art. 1 comma 760 della L. 160/2019, uno sconto automatico che il Comune non può togliere.
Un esempio: 1.500 € liberi contro 1.200 € concordati
Il risparmio fiscale del 10% non basta da solo a decidere, perché il canone concordato di solito è più basso del libero. A Milano il canone medio di mercato è di 23,3 € al metro quadro nel secondo trimestre 2026, ma lo sconto del concordato rispetto al libero cambia molto da zona a zona. Prendiamo un caso concreto: lo stesso appartamento affittato a 1.500 €/mese a canone libero oppure a 1.200 €/mese a canone concordato, con un proprietario nello scaglione IRPEF da 28.001 a 50.000 €.
Netto annuo del proprietario
Canone libero, 1.500 €/mese (18.000 €/anno) — con la cedolare al 21% l’imposta è 3.780 € e restano 14.220 €.
Canone concordato, 1.200 €/mese (14.400 €/anno) — con la cedolare al 10% l’imposta è 1.440 € e restano 12.960 €.
Il concordato, in questo caso, lascia 1.260 € l’anno in meno: l’aliquota dimezzata non compensa un canone più basso del 20%. La cedolare al 10% batte comunque l’IRPEF ordinaria sullo stesso canone, ma il confronto vero è con il libero.
Il pareggio. Con 1.500 € al mese di canone libero, lo stesso netto (14.220 €) arriva con un canone concordato di 1.317 € al mese: uno sconto del 12%. Sotto quella cifra il libero rende di più, sopra rende di più il concordato.
La soglia si calcola dal netto: con la cedolare al 21% restano 79 € ogni 100 € di canone, con il 10% ne restano 90, e 79 diviso 90 fa 0,88. Il concordato conviene in valore assoluto finché lo sconto sul canone rispetto al libero resta sotto il 12% circa. Oltre quella soglia, come nell’esempio con il 20% di sconto, il libero rende di più al lordo di tutto il resto. Nel conto vanno però pesati anche la maggiore stabilità del concordato, il minor rischio di sfitto e le agevolazioni IMU e di registro.
Quanto risparmi: prova con i tuoi numeri
Inserisci il canone che otterresti a mercato libero e quello a canone concordato del tuo immobile: il calcolatore mostra imposta e netto annuo nei quattro casi. Il canone concordato non lo stima questo strumento; se non lo conosci, calcolalo prima con il calcolatore del canone concordato di Milano.
La cedolare al 10% è quasi sempre la scelta migliore tra i regimi fiscali una volta deciso il canone concordato; la domanda vera resta se conviene il concordato o il libero. Per partire dal canone giusto, calcola il canone concordato del tuo immobile a Milano.
Domande frequenti sulla cedolare al 10% a Milano
A Milano la cedolare secca è davvero al 10%?
Sì, sui contratti a canone concordato. L’Agenzia delle Entrate nomina espressamente Milano fra i comuni con carenze di disponibilità abitative dove l’aliquota della cedolare scende dal 21% al 10%. Sui contratti a canone libero resta il 21%.
Per avere il 10% a Milano serve l’attestazione?
Sì, se il contratto è firmato senza l’assistenza delle organizzazioni. Per la risoluzione 31/E del 20 aprile 2018 dell’Agenzia delle Entrate, nei contratti non assistiti l’attestazione di rispondenza è elemento necessario per ottenere le agevolazioni, cedolare al 10% compresa.
Conviene sempre il canone concordato rispetto al libero?
No. Con la cedolare al 21% restano 79 € netti ogni 100 € di canone, con il 10% ne restano 90: il concordato conviene finché lo sconto sul canone rispetto al libero resta sotto il 12% circa. Se il canone concordato è molto più basso del libero, il netto annuo può risultare inferiore nonostante l’aliquota dimezzata.
La cedolare secca al 10% cosa sostituisce?
Sostituisce l’IRPEF e le addizionali regionale e comunale sul reddito da locazione, più l’imposta di registro e l’imposta di bollo su registrazione, risoluzioni e proroghe del contratto. Scegliendo la cedolare, il proprietario rinuncia però all’aggiornamento ISTAT del canone.
Con la cedolare secca posso aggiornare il canone all’inflazione?
No. Chi sceglie la cedolare secca rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se previsto nel contratto, compresa la variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo. È una scelta da pesare sui contratti lunghi.
Quanto pesa l’IMU su un immobile a canone concordato a Milano?
A Milano l’aliquota IMU 2026 è 1,04% sul canone libero e 0,73% sul concordato quando l’inquilino ci abita come abitazione principale. Su entrambe si applica poi la riduzione di legge del 25% prevista per il canone concordato dall’art. 1 comma 760 della L. 160/2019.
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