Il boom degli affitti brevi continua a cambiare il volto delle città italiane, ma insieme alle opportunità economiche cresce anche il numero delle controversie tra residenti e proprietari di appartamenti trasformati in bed & breakfast o case vacanze. Al centro del confronto torna il diritto condominiale, che secondo l’avvocato Antonio Mazzocchi, presidente dei Cristiano Riformisti, presenta oggi un limite destinato a rendere quasi impossibile qualsiasi intervento da parte delle assemblee.
Per Mazzocchi il punto critico risiede proprio nella disciplina che regola le deliberazioni condominiali. “Ed è proprio qui nel concetto giuridico e matematico di unanimità che si nasconde il cortocircuito democratico più totale: per imporre una quota condominiale maggiorata a un gestore di B&B o per inserire una regola restrittiva sull’uso delle parti comuni all’interno del regolamento, serve il voto favorevole di mille millesimi su mille. In parole povere, l’assemblea ha disperatamente bisogno del voto favorevole dello stesso proprietario del B&B che sta causando il problema.”
Secondo il presidente dei Cristiano Riformisti, il meccanismo previsto dall’attuale normativa produce una situazione paradossale, perché “Chiedere a chi specula sulla propria abitazione di autotassarsi o di votare regolamenti che limitano il proprio business è un esercizio di puro surrealismo burocratico.”
Una situazione che, nella lettura di Mazzocchi, paralizza di fatto la vita dei condomini. “Il lupo siede stabilmente a tavola nel consiglio dei pastori e possiede il pieno diritto di veto. Il risultato pratico è uno stallo totale: delibere sistematicamente nulle se approvate a semplice maggioranza, dispetti reciproci nei corridoi e contenziosi infiniti che intasano i tribunali civili.”
Il contenzioso, osserva il presidente dei Cristiano Riformisti, è alimentato anche da un quadro giurisprudenziale che negli ultimi anni ha cercato di trovare un equilibrio tra tutela della proprietà privata e diritti dei condomini.
Un primo segnale è arrivato dal Tribunale di Roma che, con la sentenza n. 12 del 2024, ha riconosciuto la possibilità di applicare una maggiorazione del 30% delle spese condominiali nei casi di utilizzo intensivo delle parti comuni da parte delle attività ricettive. Una decisione che ha aperto un varco interpretativo, ma che secondo Mazzocchi non è sufficiente a risolvere il problema.
Il quadro resta infatti condizionato dagli orientamenti della Corte di Cassazione. Con l’ordinanza n. 1105 del 19 gennaio 2026, la Suprema Corte ha ribadito che i divieti inseriti nei regolamenti condominiali sono assimilabili a vere e proprie servitù reciproche. Una qualificazione giuridica che rende ancora più complesso modificare i regolamenti senza il consenso unanime dei proprietari e costringe spesso i residenti ad affrontare lunghi e costosi procedimenti giudiziari che coinvolgono tutti i condomini.
Nel frattempo anche l’Europa si muove sul fronte degli affitti brevi. Il Regolamento Ue 2024/2028 introduce infatti un sistema di raccolta e monitoraggio dei dati relativi alle locazioni turistiche, imponendo maggiori obblighi alle grandi piattaforme digitali come Airbnb e Booking.com. In Italia, invece, negli ultimi mesi sono stati introdotti strumenti come il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e nuovi adempimenti in materia di sicurezza antincendio, misure che, secondo Mazzocchi, intervengono soprattutto sugli aspetti amministrativi senza affrontare le criticità della convivenza all’interno degli edifici.
Per questo il presidente dei Cristiano Riformisti ritiene indispensabile una revisione organica della disciplina condominiale. A suo giudizio, “C’è un disperato e urgente bisogno di un intervento legislativo strutturale che riscriva i confini del diritto condominiale moderno. La legge nazionale deve superare il vincolo medievale dell’unanimità e stabilire regole condominiali certe, chiare e applicabili a maggioranza qualificata.”
La proposta illustrata da Mazzocchi si fonda su tre direttrici principali. La prima riguarda l’introduzione di tabelle millesimali speciali che consentano all’assemblea di approvare con la maggioranza semplice, pari a 500 millesimi, un coefficiente automatico di maggiorazione delle spese ordinarie di manutenzione, pulizia e utilizzo dell’ascensore per gli immobili destinati agli affitti turistici.
La seconda punta a estendere questo principio a tutte le unità immobiliari utilizzate per finalità ricettive extra alberghiere, prevedendo una disciplina stabile che tenga conto del maggiore utilizzo delle parti comuni e dei conseguenti costi sostenuti dagli altri condomini.
Infine, la proposta prevede che l’assemblea possa deliberare, con una maggioranza qualificata pari ai due terzi del valore dell’edificio, la sospensione temporanea dell’attività ricettiva quando siano accertate reiterate violazioni del regolamento condominiale oppure danni documentati alle parti comuni.
Per Mazzocchi, senza una riforma legislativa il conflitto è destinato a intensificarsi. “Finché la legge permetterà a chi sfrutta il condominio come un hotel di bloccare qualsiasi forma interna esercitando il proprio diritto di voto in assemblea, i residenti storici saranno condannati a essere ospiti invisibili a casa propria. I palazzi residenziali non sono alberghi, ed è giunto il momento che il legislatore restituisca ai cittadini il diritto di decidere a maggioranza sulla tutela, sulla sicurezza e sulla dignità della propria casa.”
Il tema, che intreccia il mercato degli affitti brevi, il diritto di proprietà e la governance dei condomini, si inserisce in un dibattito destinato a crescere. Da una parte vi è l’esigenza di non comprimere la libertà economica dei proprietari, dall’altra quella di garantire condizioni di vivibilità e tutela per chi abita stabilmente gli edifici. Una mediazione che, secondo la proposta avanzata dal presidente dei Cristiano Riformisti, non può più essere affidata esclusivamente ai tribunali, ma richiede un intervento del legislatore capace di aggiornare regole nate in un contesto immobiliare profondamente diverso da quello attuale.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
Cristina Giua
Source link
