Chi ha una parte dell’appartamento non coperta dal tetto paga meno per il rifacimento?

La riduzione della quota millesimale per le spese del tetto condominiale non dipende dalla proiezione verticale dell’appartamento ma dalla funzione concreta che il tetto svolge. Se copre parti comuni o protegge l’intero edificio, tutti i condòmini contribuiscono in proporzione ai millesimi — anche chi non è direttamente sottostante. Solo quando il tetto serve esclusivamente una parte dell’edificio si applica il principio del condominio parziale con conseguente riduzione del contributo.

Un condòmino si trova davanti a un conto salato per il rifacimento del tetto. Ma una parte del suo appartamento non è sotto il tetto condominiale — è sotto la terrazza scoperta dell’appartamento soprastante. Può chiedere una riduzione della sua quota millesimale proporzionale a quei metri quadrati “scoperti”?

La risposta alla domanda su se chi ha una parte dell’appartamento non coperta dal tetto debba pagare meno per il rifacimento è: dipende — ma quasi sempre no, almeno non automaticamente. Il criterio decisivo non è la proiezione verticale dell’appartamento sotto il tetto, ma la funzione concreta che quel tetto svolge nell’edificio.

Il tetto come parte comune: il punto di partenza

Il tetto è espressamente elencato tra le parti comuni dell’edificio dall’art. 1117 cod. civ. Le spese per la sua manutenzione e il suo rifacimento si ripartiscono tra tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, cod. civ.

Il fondamento di questa regola è la funzione del tetto: proteggere l’intero edificio dagli agenti atmosferici. Questa funzione protettiva non riguarda solo le unità abitative direttamente sottostanti — riguarda l’intero organismo edilizio, comprese le parti comuni come l’atrio, le scale, i corridoi condominiali. Se il tetto non ci fosse, tutti subirebbero le conseguenze — non solo chi ci abita sotto.

Il criterio della verticalità: non ha valore assoluto

L’intuizione del condòmino è comprensibile: se una parte del mio appartamento non è sotto il tetto, quel tetto mi serve meno. Ma la giurisprudenza ha chiarito da tempo che il criterio della cosiddetta “verticalità” — la proiezione verticale dell’unità immobiliare sotto il tetto — non ha valore assoluto.

La Cassazione con l’ordinanza n. 24927/2019 ha affermato che anche quando il tetto non copre integralmente tutte le unità immobiliari, può comunque permanere l’obbligo contributivo in capo a tutti i condòmini. La condizione è che il tetto assolva una funzione di protezione di parti comuni o dell’intero organismo edilizio.

In quel caso specifico, il tetto era destinato anche alla tutela di beni comuni — come l’atrio dell’edificio — e la Corte ha stabilito che la spesa doveva essere ripartita tra tutti i condòmini senza esclusioni.

Il principio del condominio parziale: quando si può derogare

Esiste però un’ipotesi in cui la regola generale cede e si può applicare una ripartizione diversa. È quella disciplinata dall’art. 1123, comma 3, cod. civ. — il cosiddetto principio del condominio parziale.

Questa norma stabilisce che quando un bene è destinato al servizio esclusivo di una parte soltanto dell’edificio — per caratteristiche strutturali e funzionali — le relative spese gravano esclusivamente sui condòmini che ne traggono utilità concreta.

Il criterio decisivo, secondo la giurisprudenza, è proprio l’utilità concreta del bene — non la mera proiezione verticale. Se si riesce a dimostrare che quel tetto, oggettivamente, serve solo una parte dell’edificio e non l’altro, allora la ripartizione può essere limitata ai condòmini che ne beneficiano.

Esempio pratico. In un edificio con due scale indipendenti, ciascuna con il proprio tetto separato strutturalmente dall’altro, le spese del tetto della scala A gravano solo sui condòmini di quella scala — non su quelli della scala B. Questo perché ogni tetto è destinato funzionalmente solo alla propria porzione dell’edificio.

Il caso concreto: la terrazza soprastante non cambia le regole

Nel caso descritto — una parte dell’appartamento si trova sotto una terrazza scoperta dell’appartamento sovrastante, non sotto il tetto condominiale — la situazione rilevante non è la mancanza di copertura diretta di quella porzione di appartamento.

Il tetto condominiale protegge comunque l’edificio nel suo complesso. Protegge le parti comuni — scale, atrio, corridoi — protegge la struttura portante, protegge anche indirettamente le unità non direttamente sottostanti che subirebbero conseguenze in caso di infiltrazioni o deterioramento delle parti comuni.

Per ottenere una riduzione della quota di spesa occorrerebbe dimostrare che quel tetto non svolge alcuna funzione di protezione per quella porzione di edificio o per le sue parti comuni — una prova molto difficile da dare in un condominio normale, dove le parti strutturali sono interconnesse.

Senza una specifica previsione nel regolamento condominiale contrattuale, o senza una convenzione approvata all’unanimità da tutti i condòmini, la ripartizione resta quella generale per millesimi di proprietà.

La partecipazione all’assemblea: il comodatario con delega

Un aspetto distinto riguarda la posizione del condòmino che descrive la propria situazione: è comodatario dell’appartamento di proprietà del figlio e partecipa alle assemblee con delega rilasciata dal figlio stesso.

Questa situazione è perfettamente regolare. Il proprietario dell’immobile — il figlio — può delegare il comodatario a rappresentarlo in assemblea. La delega deve essere scritta e deve essere presentata prima dell’inizio dell’assemblea. Il delegato può votare su tutti i punti all’ordine del giorno nei limiti della delega ricevuta.

Sul piano delle spese condominiali, l’obbligato verso il condominio rimane il proprietario — il figlio — non il comodatario. Le spese per il rifacimento del tetto saranno dunque a carico del figlio in quanto proprietario, indipendentemente dall’uso che del bene fa il comodatario.

La regola pratica in sintesi

La presenza di una porzione di appartamento non direttamente coperta dal tetto condominiale non comporta automaticamente una riduzione della quota millesimale per le spese di rifacimento. Occorre verificare se il tetto svolge una funzione di protezione dell’intero edificio o di parti comuni — il che è quasi sempre vero nei condomini ordinari. Solo se si riesce a dimostrare che quel tetto serve esclusivamente una parte dell’edificio, separabile strutturalmente e funzionalmente dal resto, si può applicare il principio del condominio parziale con conseguente riduzione del contributo. In assenza di questa dimostrazione — o di una specifica previsione del regolamento contrattuale — la ripartizione avviene per millesimi di proprietà secondo la regola generale.