Recintare il viale comune: è un’innovazione vietata?

La Cassazione: la recinzione per limitare il calpestio è ordinaria amministrazione, non richiede maggioranza qualificata.

Costituiscono innovazioni vietate, se non approvate nei modi di legge dai condòmini, soltanto quelle opere che alterano sostanzialmente la destinazione e la funzionalità della cosa comune, turbando l’equilibrio tra i concorrenti interessi dei partecipanti. A questo punto ti chiederai se recintare un viale comune per evitare il calpestio indiscriminato costituisca un’innovazione vietata oppure un semplice atto di ordinaria amministrazione: cerchiamo di fare chiarezza su questo aspetto, ripercorrendo l’orientamento della Cassazione secondo cui questo tipo di intervento non richiede le maggioranze qualificate previste per le vere innovazioni, e approfondendo i limiti che, in materia di barriere architettoniche, la legge pone comunque a tutela dei diritti dei singoli condòmini.

Quando la recinzione di un’area comune è legittima senza maggioranza qualificata?

La recinzione della zona verde di un viale comune, per evitare un indiscriminato calpestio dell’area, deliberata dall’assemblea dei condòmini a difesa della proprietà condominiale, non è suscettibile di inquadramento in un’ipotesi di innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune, e tanto meno può essere assimilata a un’innovazione idonea ad arrecare pregiudizio alla cosa stessa. Configura invece un semplice mutamento della sistemazione o utilizzazione della cosa comune, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione devoluti all’amministratore, per i quali è sufficiente la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice civile (Cass. civ., sez. II, ord. 22857/2026).

Un condominio che delibera l’installazione di una recinzione intorno all’area verde comune, per impedire che venga calpestata indiscriminatamente da persone estranee o dagli stessi condòmini in modo disordinato, può approvare l’intervento con la maggioranza ordinaria prevista per gli atti di ordinaria amministrazione, senza dover ricorrere alle maggioranze rafforzate previste per le vere e proprie innovazioni.

L’autorizzazione amministrativa incide sulla legittimità dell’innovazione tra condòmini?

In tema di condominio negli edifici, per la legittimità dell’innovazione, ai sensi dell’articolo 1120, secondo comma, del Codice civile, è irrilevante che l’autorità amministrativa abbia autorizzato l’opera, in quanto il rapporto tra la pubblica autorità e il condomino esecutore dell’opera non può incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condòmini (Cass. civ., sez. II, sent. 20985/2014).

Un condomino che ha ottenuto tutte le autorizzazioni amministrative necessarie per realizzare un’opera sulle parti comuni non può per questo motivo ritenere automaticamente legittima quell’innovazione nei confronti degli altri condòmini: il permesso rilasciato dal Comune riguarda esclusivamente il rapporto con la pubblica amministrazione, e non sana eventuali lesioni dei diritti degli altri partecipanti al condominio.

Quali limiti pone la legge sul superamento delle barriere architettoniche?

L’articolo 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, recante norme per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, prevede la possibilità per l’assemblea condominiale di approvare le innovazioni preordinate a tale scopo con le maggioranze indicate nell’articolo 1136, comma secondo e terzo, del Codice civile, derogando così alle più ampie maggioranze richieste dall’articolo 1120, comma primo.

Tuttavia, la stessa norma dispone, al terzo comma, che resta fermo il disposto dell’articolo 1120, comma secondo, il quale vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilità secondo l’originaria costituzione della comunione (Cass. civ., sez. II, sent. 20985/2014).

Quando è nulla una delibera che approva l’installazione di un ascensore?

Ne deriva che è nulla la delibera che, ancorché adottata a maggioranza al fine di superare le barriere architettoniche, come nel caso relativo all’installazione di un impianto di ascensore nell’interesse comune, sia lesiva dei diritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva. La relativa nullità è sottratta al termine di impugnazione previsto dall’articolo 1137, ultimo comma, del Codice civile, potendo essere fatta valere in ogni tempo da chiunque dimostri di averne interesse, compreso il condomino che abbia espresso voto favorevole alla delibera stessa (Cass. civ., sez. II, sent. 20985/2014).

Un condominio che installa un ascensore per facilitare l’accesso a un condomino con difficoltà motorie, ma che nel farlo occupa in modo permanente una porzione dell’appartamento di proprietà esclusiva di un altro condomino, adotta una delibera nulla, indipendentemente dalla maggioranza con cui è stata approvata e anche se quel condomino, in un primo momento, aveva votato a favore dell’intervento.

Le utilità compensative possono giustificare la lesione della proprietà esclusiva?

In un caso specifico, la Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito che avevano dichiarato la nullità di una delibera adottata a maggioranza, ai sensi della legge 13/1989, relativa all’installazione di un ascensore volto a favorire le esigenze di un condomino portatore di handicap, delibera che comportava peraltro un sensibile deprezzamentodell’unità immobiliare di un altro condomino situata al piano terra (Cass. civ., sez. II, sent. 6109/1994).

Ne deriva che, a maggior ragione, sono nulle le delibere che, ancorché adottate a maggioranza per finalità di superamento delle barriere architettoniche, siano lesive dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative che l’intervento potrebbe comunque offrire alla collettività condominiale.

Un condominio che giustifica l’installazione di un ascensore lesivo della proprietà esclusiva di un condomino sostenendo che il beneficio complessivo per l’intero edificio superi il danno subito dal singolo proprietario non può fondare su questo bilanciamento la validità della delibera: la lesione della proprietà esclusiva rende nulla la decisione a prescindere da qualunque valutazione di convenienza generale o di eventuali vantaggi compensativi offerti al condomino danneggiato.