Vendere casa con lavori Superbonus non finiti: si paga la plusvalenza?

Non si applica la nuova norma sulle plusvalenze da Superbonus se i lavori non sono stati ultimati. Lo chiarisce la Direzione regionale delle Entrate della Lombardia con la risposta n. 904-235/2026. Se l’immobile è stato acquistato da più di cinque anni, la vendita non genera reddito imponibile ai fini IRPEF. La stretta introdotta dalla legge di Bilancio 2024 riguarda solo gli immobili con lavori completati.

Un condominio ha avviato i lavori del Superbonus. L’impresa appaltatrice è fallita a metà dell’opera. I lavori si sono fermati. Nessuna comunicazione di fine lavori, nessun SAL successivo. I proprietari vogliono vendere i loro appartamenti. Si trovano di fronte a una domanda importante: si applica la nuova tassazione sulle plusvalenze introdotta per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus?

La risposta alla domanda su se vendere casa con lavori Superbonus non finiti faccia scattare la nuova plusvalenza è no — almeno secondo la Direzione regionale delle Entrate della Lombardia, che con la risposta n. 904-235/2026 ha chiarito che la norma introdotta dalla legge di Bilancio 2024 non si applica quando i lavori non sono stati ultimati.

La norma che ha creato il problema: la nuova plusvalenza da Superbonus

La legge di Bilancio 2024 ha introdotto nell’art. 67, comma 1, lettera b-bis, del TUIR una nuova fattispecie di plusvalenza immobiliare. Si applica a chi vende un immobile che ha beneficiato del Superbonus — ai sensi dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020 — nei dieci anni precedenti alla cessione, a condizione che l’immobile non sia stato ricevuto per successione e non sia stato adibito ad abitazione principale.

La logica della norma è semplice: chi ha aumentato il valore del proprio immobile grazie a agevolazioni fiscali pubbliche, e poi lo rivende realizzando una plusvalenza, deve pagare le imposte su quel guadagno — anche se ha posseduto l’immobile per più di cinque anni. Prima di questa modifica, un immobile posseduto da oltre cinque anni poteva essere venduto senza generare reddito imponibile, indipendentemente dalla plusvalenza realizzata.

Il punto cruciale: quando decorre il termine dei dieci anni?

La norma fa decorrere il periodo di dieci anni rilevante ai fini della nuova plusvalenza dalla data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus, come comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.

Questo è il punto che risolve il caso: se i lavori non sono stati ultimati, non esiste una data di conclusione degli interventi. Non è stata presentata alcuna comunicazione di fine lavori. Il termine dei dieci anni non è mai iniziato a decorrere. La fattispecie della lettera b-bis non si è mai perfezionata.

La Direzione regionale delle Entrate della Lombardia, richiamando la circolare n. 13/E/2024, conferma che se la vendita si perfeziona a lavori in corso, l’eventuale plusvalenza va valutata esclusivamente sulla base della lettera b dell’art. 67, comma 1, TUIR — la norma tradizionale che si applicava prima dell’introduzione del Superbonus.

Le conseguenze pratiche: quando non si paga nulla

Tornare alla lettera b è una notizia molto positiva per chi si trova in questa situazione. La norma tradizionale prevede che la plusvalenza sia imponibile solo se l’immobile viene venduto entro cinque anni dall’acquisto. Se l’immobile è stato acquistato da più di cinque anni, la vendita non genera alcun reddito imponibile ai fini IRPEF — indipendentemente dalla plusvalenza realizzata.

Esempio pratico. Mario ha acquistato un appartamento nel 2015. Nel 2022 ha avviato i lavori del Superbonus nel condominio in cui abita; l’impresa è fallita nel 2023 con i lavori a metà. Ora, nel 2026, vuole vendere l’appartamento a un prezzo superiore di 80.000 euro rispetto a quello di acquisto. Poiché l’immobile è stato acquistato più di cinque anni fa e i lavori del Superbonus non sono stati ultimati, quella plusvalenza di 80.000 euro non è tassabile.

Se invece Mario avesse acquistato l’appartamento nel 2022 — e i lavori fossero rimasti incompiuti — la vendita nel 2026, entro il quinquennio dall’acquisto, farebbe emergere una plusvalenza tassabile secondo le regole ordinarie della lettera b.

Il caso che ha generato la risposta: impresa fallita e SAL interrotto

Il caso esaminato dalla Direzione regionale è emblematico di una situazione che rischia di essere frequente sul territorio. Un condominio minimo di due unità aveva avviato i lavori con sconto in fattura. L’impresa appaltatrice aveva emesso il primo SAL — Stato di Avanzamento Lavori — poi era entrata in crisi e infine era fallita.

Risultato: nessun SAL successivo, nessuna comunicazione di fine lavori, CILAS ancora formalmente valida ma lavori di fatto fermi. I comproprietari si sono chiesti se quella situazione di limbo fiscale li esponesse alla nuova tassazione nel caso di vendita.

La risposta dell’Agenzia è tecnicamente inammissibile — perché la cessione era solo ipotetica al momento della richiesta — ma nel merito il ragionamento è chiaro: senza ultimazione dei lavori, la lettera b-bis non si applica.

Il tema aperto: le conseguenze del bonus già fruito

L’Agenzia non affronta nella risposta un secondo problema che rimane aperto: le possibili conseguenze della mancata ultimazione dei lavori sul bonus già fruito attraverso lo sconto in fattura.

Su questo punto, la norma di salvaguardia rilevante è contenuta nell’art. 1 del D.L. n. 212/2023: le detrazioni spettanti per interventi Superbonus per i quali sia stata esercitata l’opzione di cessione o sconto in fattura — sulla base di SAL effettuati entro la fine del 2023 — non sono oggetto di recupero in caso di mancata ultimazione dell’intervento, anche se questo comporta il mancato soddisfacimento del requisito del miglioramento di due classi energetiche.

Questa salvaguardia tutela i beneficiari in buona fede che si sono trovati con i lavori incompiuti per cause indipendenti dalla loro volontà — come il fallimento dell’impresa. Rimane però ferma la possibilità di recupero del bonus nei casi in cui venga accertata la mancata sussistenza degli altri requisiti che danno diritto alla detrazione, ai sensi dell’art. 121, commi 4, 5 e 6, del D.L. n. 34/2020.