si possono fare nuovi lavori sull’immobile abusivo in attesa della sanatoria?

La domanda di condono non autorizza nuovi lavori. Gli interventi successivi ereditano l’illegittimità dell’opera principale. Il TAR Sicilia 1264/2026 conferma la demolizione. Ecco le regole.

Nel 1980 viene costruito un fabbricato senza titolo edilizio in zona agricola, a ridosso del mare. Nel 1986 il proprietario presenta domanda di condono. Nel 1991 l’immobile viene venduto. Il nuovo proprietario realizza ulteriori opere sull’edificio, convinto — o speranzoso — che la pendenza della domanda di condono copra in qualche modo anche i nuovi interventi.

Il Comune emette un’ordinanza di demolizione. Il proprietario impugna. Il TAR Sicilia, con la sentenza n. 1264/2026, respinge il ricorso e conferma la demolizione.

Il principio è netto: la presentazione della domanda di condono non autorizza a completare, trasformare o ampliare il manufatto oggetto della richiesta senza i titoli edilizi richiesti dalla legge. E gli interventi realizzati su un’opera abusiva non ancora sanata ereditano l’illegittimità dell’opera principale: non possono essere valutati separatamente, come se fossero interventi autonomi su un immobile regolare.

La domanda su se si possano fare nuovi lavori su un immobile abusivo in attesa del condono ha risposta negativa, e le conseguenze di questa regola sono più ampie di quanto molti proprietari credano.

Il divieto di frammentazione: la valutazione unitaria degli abusi

Il principio centrale affermato dal TAR Sicilia — e consolidato nella giurisprudenza amministrativa — è il divieto di valutazione “atomistica” degli interventi edilizi abusivi.

Quando si accerta un abuso edilizio, non si possono esaminare separatamente i singoli interventi che compongono l’opera complessiva, cercando di dimostrare che ciascuno, preso singolarmente, sarebbe di modesta entità o rientrerebbe in qualche categoria meno grave. Il pregiudizio al regolare assetto del territorio deriva non dal singolo intervento isolato, ma dall’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio.

Il Comune deve quindi esaminare contestualmente l’intero intervento abusivamente realizzato. Questo principio risponde anche a un’esigenza pratica: contrastare le artificiose frammentazioni, cioè la strategia di chi divide un unico intervento in più parti per ridurre artificialmente la rilevanza di ciascuna.

La stessa logica si applica in sede penale: la giurisprudenza penale esclude la possibilità di frazionare i singoli interventi edilizi difformi per dedurne l’autonoma rilevanza, richiedendo invece di verificare la legalità dell’intervento complessivo realizzato.

Gli interventi successivi ereditano l’illegittimità dell’opera principale

Il secondo principio fondamentale è quello dell’eredità dell’illegittimità: gli interventi ulteriori realizzati su un’opera abusiva ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera principale alla quale ineriscono strutturalmente.

In pratica: se l’edificio di base è abusivo, qualsiasi ampliamento, modifica o trasformazione successiva — anche se realizzata con materiali regolari, in modo tecnicamente corretto, senza violare ulteriori norme — è anch’essa abusiva, perché si innesta su una struttura che non avrebbe potuto esistere legalmente.

L’ordinamento non può ammettere la prosecuzione di lavori abusivi: chi realizza nuove opere su un manufatto privo di titolo edilizio non può pretendere che quelle opere vengano valutate come se fossero realizzate su un immobile regolare.

La domanda di condono non è un lasciapassare per nuovi lavori

Un malinteso diffuso — che il caso in esame illustra plasticamente — è che la presentazione di una domanda di condono crei una sorta di “zona franca” in cui il proprietario può continuare a lavorare sull’immobile in attesa che la sanatoria venga definita.

Il TAR Sicilia lo esclude con chiarezza: la presentazione della domanda di condono non autorizza l’interessato a completare, né tantomeno a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta, senza l’apposita autorizzazione prevista dalla legge.

La domanda di condono congela la situazione esistente al momento della presentazione: può eventualmente sanare quello che c’era prima, ma non legittima nulla di quanto viene realizzato dopo. I nuovi interventi — anche se modesti — sono soggetti alle regole ordinarie e richiedono i titoli edilizi previsti dalla legge.

Il caso concreto: tre vincoli cumulativi

La vicenda esaminata dal TAR Sicilia presentava una situazione particolarmente critica. L’immobile originario era stato costruito nel 1980 in zona agricola classificata “E1”, in area sismica, e soprattutto ricadeva in due fasce di rispetto cumulative: la fascia di inedificabilità assoluta di 150 metri dalla battigia e la fascia di rispetto di 30 metri dal confine del demanio marittimo.

Questi vincoli — specialmente le fasce di rispetto costiero — sono di norma assoluti: non consentono sanatorie né condoni. La domanda presentata nel 1986 ai sensi della legge n. 37/1985 difficilmente poteva portare a una sanatoria positiva in presenza di vincoli così stringenti.

Il ricorrente aveva anche presentato nel 2025 una domanda di accertamento di conformità paesaggistica alla Soprintendenza di Agrigento, relativa alla demolizione di alcune opere abusive con trasformazione di una parte in cisterna interrata. Ma anche questo tentativo di regolarizzare parziale la situazione non ha modificato il giudizio del TAR sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione.

Le conseguenze pratiche per chi compra immobili con condono pendente

Il caso illustra un rischio concreto per chi acquista immobili con domande di condono ancora pendenti. Il compratore subentra nella posizione giuridica del venditore: eredita sia i benefici eventuali del condono sia i rischi connessi all’irregolarità dell’immobile.

Se dopo l’acquisto realizza nuovi interventi sull’immobile — anche piccoli, anche apparentemente innocui — quegli interventi si innestano su una struttura ancora abusiva e assumono anch’essi natura abusiva. Il fatto che il condono sia stato presentato prima dell’acquisto non protegge il nuovo proprietario dai rischi connessi alle opere successive.

Prima di acquistare un immobile con condono pendente è fondamentale verificare lo stato della pratica, la presenza di vincoli ostativi alla sanatoria e l’assenza di ulteriori interventi abusivi realizzati dopo la presentazione della domanda.

In sintesi: la valutazione degli abusi edilizi deve essere unitaria e complessiva — non atomistica. Gli interventi realizzati su un’opera abusiva ereditano la sua illegittimità e non possono essere valutati separatamente. La presentazione di una domanda di condono non autorizza nuovi lavori sull’immobile: chi realizza ampliamenti o modifiche in attesa della sanatoria commette ulteriori abusi, soggetti a demolizione. Il principio si applica anche agli acquirenti successivi che realizzino opere sull’immobile prima che il condono sia definito positivamente.