Il fisco accerta la vendita dell’immobile con i dati bancari: quando sono inutilizzabili?

La Cassazione con l’ordinanza 20694/2026 annulla l’accertamento su una compravendita immobiliare fondato su indagini bancarie prive di autorizzazione legittima: il quadro indiziario deve essere rivalutato espungendo i dati bancari, e l’eccezione va sollevata nel ricorso introduttivo.

Un professionista vende due unità immobiliari. Il valore dichiarato nell’atto è inferiore a quello del mutuo contratto dall’acquirente. I valori OMI per quella zona sono più alti. Ci sono prelievi bancari non giustificati sul conto del venditore. L’Agenzia delle Entrate emette un avviso di accertamento per maggiori ricavi, fondandosi su questi indizi — inclusi i movimenti del conto corrente acquisiti attraverso le indagini bancarie. Il professionista impugna l’atto. Vince in primo grado, perde in appello. La Cassazione interviene su un punto decisivo: l’autorizzazione alle indagini bancarie era legittima?

A questo punto la domanda riguarda tutti i contribuenti che abbiano subito un accertamento fondato — in tutto o in parte — su dati bancari acquisiti dal fisco: il fisco accerta la vendita dell’immobile con i dati bancari: quando sono inutilizzabili? La Cassazione, con l’ordinanza n. 20694 del 18 giugno 2026, ha risposto che i dati bancari sono inutilizzabili quando l’autorizzazione alle indagini non preesisteva all’accesso ai conti, non conteneva un contenuto minimo verificabile ex post, o non delimitava oggetto e limiti dell’indagine. E ha chiarito che questa eccezione deve essere sollevata nel ricorso introduttivo.

Il caso: un accertamento su compravendita immobiliare fondato su dati bancari

L’accertamento esaminato dalla Cassazione presentava una struttura indiziaria tipica dei controlli sulle compravendite immobiliari. Gli elementi utilizzati dall’Agenzia delle Entrate erano: lo scostamento tra il prezzo dichiarato nell’atto e i valori OMI della zona; la discrepanza tra il prezzo dichiarato e il valore del mutuo contratto dall’acquirente — un indizio frequente nelle compravendite con prezzi sottodichiarati; i prelievi bancari non giustificati rilevati sul conto del venditore, ritenuti coerenti con la ricezione di una somma non dichiarata.

Il problema era che i dati bancari — i movimenti del conto corrente — erano stati acquisiti attraverso indagini finanziarie la cui autorizzazione il professionista contestava come illegittima o insufficiente. Se quei dati sono inutilizzabili, il quadro indiziario complessivo perde un elemento significativo, e l’accertamento deve essere rivalutato.

Cos’è l’autorizzazione alle indagini bancarie e perché era considerata irrilevante

L’accesso ai dati bancari del contribuente da parte dell’Agenzia delle Entrate non avviene liberamente: richiede un’autorizzazione dell’organo sovraordinato, prevista dall’art. 32, comma 1, n. 7, del D.P.R. 600/1973 per le imposte dirette e dall’art. 51, comma 2, n. 7, del D.P.R. 633/1972 per l’IVA.

Per decenni, questa autorizzazione è stata trattata dalla giurisprudenza tributaria come un atto interno organizzativo — privo di natura provvedimentale autonoma, non soggetto a obbligo di motivazione specifica, e sostanzialmente insindacabile nel merito dal giudice tributario. La sua presenza o assenza non incideva sulla utilizzabilità dei dati raccolti.

La Cassazione riconosce questa tradizione interpretativa ma afferma che deve essere reinterpretata evolutivamente alla luce della giurisprudenza sovranazionale.

Il cambiamento di prospettiva: CEDU e Corte di Giustizia UE

Il punto di svolta è la sentenza CEDU Ferrieri e Bonassisa c. Italia — divenuta definitiva nel 2026 dopo il rigetto del rinvio alla Grande Camera — che ha condannato l’Italia per violazione dell’art. 8 CEDU, ritenendo che il sistema italiano non assicuri un controllo effettivo ex post sui vizi dell’autorizzazione alle indagini bancarie.

La Cassazione valorizza anche la giurisprudenza della Corte di Giustizia UE, secondo cui l’accesso alle informazioni bancarie non può risolversi in una ricerca generica o arbitraria: occorre almeno una motivazione sufficiente a dimostrare la prevedibile pertinenza delle informazioni richieste rispetto al contribuente specifico, all’indagine in corso e al soggetto detentore dei dati.

Questi due filoni convergono su un principio: l’accesso ai dati bancari del contribuente è un’ingerenza nella vita privata— tutelata dall’art. 8 CEDU e dagli artt. 7 e 8 della Carta dei Diritti Fondamentali UE — che richiede un titolo giuridico adeguato, verificabile e proporzionato.

Quando l’autorizzazione è legittima e quando non lo è

La Cassazione definisce tre requisiti cumulativi che l’autorizzazione deve soddisfare per essere legittima.

Il primo è la preesistenza: l’autorizzazione deve essere rilasciata prima della richiesta di accesso ai conti bancari — non dopo, non contestualmente, non in una fase successiva del procedimento di accertamento. Se i dati bancari sono stati acquisiti prima che l’autorizzazione fosse formalmente rilasciata, l’acquisizione è illegittima.

Il secondo è il contenuto minimo verificabile: l’autorizzazione non può essere un atto generico o formulare. Deve contenere elementi sufficienti a rendere verificabili ex post i presupposti dell’indagine — perché si è ritenuto necessario accedere ai conti di quel contribuente specifico — l’oggetto dell’accesso — quali conti, quali periodi, quali tipologie di movimenti — e i limiti dell’accesso, per consentire il sindacato di proporzionalità.

Il terzo è la proporzionalità e non arbitrarietà: l’accesso ai dati bancari deve essere giustificato da ragioni specifiche legate a quel contribuente e a quella indagine, non essere una ricerca esplorativa generalizzata.

Le conseguenze: inutilizzabilità e rivalutazione del quadro indiziario

Quando l’autorizzazione manca, è tardiva rispetto all’accesso, o non supera il vaglio di una specifica contestazione del contribuente, le risultanze delle movimentazioni bancarie non possono entrare nel giudizio tributario.

Richiamando la giurisprudenza in tema di accesso domiciliare — dove l’illegittimità del provvedimento autorizzatorio si riflette sugli atti successivi — la Cassazione applica lo stesso principio alle indagini bancarie: l’inutilizzabilità dei dati bancari si ripercuote sull’avviso di accertamento nella misura in cui la pretesa impositiva si fondi su di essi.

Nel caso concreto, questo significa che il giudice del rinvio dovrà rivalutare il quadro indiziario espungendo i dati bancari illegittimamente acquisiti, e verificare se gli elementi residui — scostamento dai valori OMI, discrepanza con il valore del mutuo — siano sufficienti a sostenere l’accertamento indipendentemente dai movimenti bancari.

Il requisito processuale: l’eccezione nel ricorso introduttivo

La Cassazione ribadisce un punto procedurale fondamentale: l’eccezione di inutilizzabilità dei dati bancari per difetto o insufficienza dell’autorizzazione deve essere sollevata dal contribuente nel ricorso introduttivo — il primo atto del procedimento tributario — non in fasi successive.

Si tratta di un’eccezione che non opera automaticamente e non è rilevabile d’ufficio dal giudice: richiede l’iniziativa del contribuente, formulata nei termini e nelle modalità processuali appropriate.

Per i contribuenti che hanno già ricevuto avvisi di accertamento fondati su indagini bancarie e si trovano nella fase delle impugnazioni, è quindi urgente valutare con il proprio difensore se l’eccezione possa ancora essere sollevata o se i termini siano già decorsi.