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Dichiarazione dei redditi affitti brevi airbnb booking
Niente acconti della cedolare secca dovuta per il 2026 per i redditi da affitti brevi prodotti nel 2025. Infatti, questo vale se l’intero ammontare dell’imposta si trattiene dai portali come Airbnb e Booking.
Questa operazione di azzeramento, esplicitata nelle specifiche tecniche delle dichiarazioni dei redditi (730 compreso), è operativa già dallo scorso anno d’imposta. Di conseguenza, mira a evitare una duplicazione del versamento delle imposte sulle locazioni brevi. Va preliminarmente ricordato che il rigo preso a base per la generazione degli acconti dovuti per la cedolare secca nel modello 730 è il rigo 81 del prospetto di liquidazione. In particolare, è quello che espone la differenza tra la cedolare secca dovuta e quella trattenuta.
Dichiarazione dei redditi affitti brevi airbnb booking
Nell’allegato C, denominato “circolare per la liquidazione e il controllo del modello 730/2026”, documento contenuto tra le specifiche tecniche per la trasmissione telematica della dichiarazione, viene indicato che il rigo 81 del prospetto deve essere determinato come sottrazione tra il rigo 80, che stabilisce l’ammontare effettivo della tassa piatta da corrispondere per l’anno, e quanto esposto nel rigo F8 del modello. Il rigo F8 del modello 730 è quello in cui va indicato l’importo delle ritenute risultante dal quadro certificazione redditi – locazioni brevi della certificazione unica 2026 (punto 20). In caso di reddito da locazione breve completamente assoggettato a ritenuta del 21%, non si genera la differenza nel rigo 81 del prospetto di liquidazione e, conseguentemente, gli acconti nelle successive righe 100 e 101.
I portali di prenotazione
È opportuno ricordare che, ai sensi dell’articolo 4, comma 4, del dl 50/2017, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i gestori di portali operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta a titolo d’acconto del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi e provvedono al relativo versamento. Con l’articolo 1, comma 63, della legge di bilancio 2024 (legge 213/2023) è stata incrementata dal 21% al 26% l’aliquota dell’imposta sostitutiva dovuta sui redditi derivanti dalle locazioni brevi. Tuttavia, la norma concede comunque la possibilità di applicare l’aliquota ridotta del 21% sul reddito derivante dalla locazione breve di un immobile a scelta da individuare in dichiarazione. Tale incremento non è stato applicato alla ritenuta, che diventa quindi da “a titolo d’imposta” a “a titolo d’acconto”.
In caso di plurilocazioni si genera la concorrenza di redditi soggetti a cedolare secca del 21% e redditi al 26%. Di conseguenza, tale differenziazione, in caso di locazioni brevi sempre e solo tramite Ota, produrrà una differenza tra cedolare dovuta (nel rigo 80) e trattenuta nel rigo F8. Automaticamente si avrà l’emersione di una differenza d’imposta da versare nel rigo 81 e correlati acconti dovuti nel rigo 100 e 10
Azzeramento degli acconti solo per un immobile
L’azzeramento degli acconti si genera solo in caso di utilizzo di un solo immobile nell’anno utilizzato per le locazioni brevi. Quell’immobile deve essere soggetto quindi alla cedolare secca con aliquota “agevolata” del 21% (rispetto al 26%). Inoltre, i relativi introiti devono essere generati attraverso i portali che hanno l’obbligo di trattenere a titolo d’acconto proprio il 21% sui redditi prodotti.
Chi ha più immobili paga l’acconto
Qualora il locatore abbia invece più immobili locati attraverso la formula breve, qualora opti per la cedolare secca, sarà costretto ad applicare la doppia aliquota del 21% e del 26%. Inoltre, avendo la trattenuta unicamente pari al 21% del reddito prodotto attraverso gli Ota, dovrà versare un saldo e i correlati acconti.
Ricordati che puoi fare ricorso o chiedere il rimborso per le ritenute 2021 anche se non detratte
il diritto a detrarre dalle imposte dovute le ritenute arretrate versate da Airbnb. Questo vale anche se da lei non subite alla fonte.
In sintesi, nel 2021 vige una nuova e particolare disciplina sulle ritenute affitti brevi, con modalità innovative di applicazione. Ricorda che, oggi, per difendere i tuoi diritti, impugna subito accertamento affitti brevi anche online.
La sentenza ha rovesciato l’onere della prova sull’ufficio in giudizio, rilevando che l’Agenzia delle entrate non aveva prodotto documentazione idonea a dimostrare che negli importi versati da Airbnb al fisco in occasione della regolarizzazione non fossero comprese le ritenute riferibili alla contribuente. Sulla stessa vicenda, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, con sentenza n. 750/2026, ha confermato la decisione di primo grado. Inoltre, ha attribuito rilievo alla cosiddetta “ritenuta fantasma” e ha precisato che non incide sulla decisione il fatto che la contribuente non abbia direttamente versato allo Stato la cedolare secca al 21%.
La sentenza
La sentenza conclude che la circostanza che la contribuente abbia incassato il corrispettivo senza che Airbnb abbia operato la ritenuta di acconto non attiene ai rapporti tra contribuente ed Erario. Infatti, riguarda i rapporti tra Airbnb e il contribuente, specialmente con riferimento a le ritenute sugli affitti brevi e a come funzionano nel 2021. Impugna subito accertamento affitti brevi online: profili normativi
I profili normativi. La decisione dei giudici campani non considera tuttavia la disciplina generale del sostituto d’imposta prevista dal Dpr 600/1973, che all’articolo 64 impone l’obbligo di rivalsa. Pertanto, nel 2021, le ritenute sugli affitti brevi funzionano secondo principi legislativi specifici e recenti. Anche in questo caso, puoi procedere online per la tua impugnazione accertamento affitti brevi subito.
L’articolo 3, comma 4, del Dlgs 23/2011 estende tale principio alla cedolare secca. Inoltre, per la sua liquidazione si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. Per completezza, si ricorda che la strada online di impugnazione accertamento affitti brevi è ormai consolidata.
Sostenere integralmente il carico fiscale della contribuente senza rivalersi sul reddito a lei erogato comporta paradossalmente un “effetto benefit”. Secondo tale effetto, l’erogazione di 100 euro netti, con una tassazione al 21%, determina un reddito imponibile che, lordizzato, ammonta a 126,59 euro.
In questa situazione può risultare utile valutare, e anche online, impugnare subito un accertamento affitti brevi.
Accordo di Airbnb con agenzia entrate
L’accordo di Airbnb. La maxi regolarizzazione delle ritenute al 21% non versate da Airbnb ha rappresentato lo spartiacque nella vicenda. Attraverso la sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea C-83/2021 e la sentenza del Consiglio di Stato n. 9188/2023 ha definitivamente confermato l’obbligo di applicazione della ritenuta alla fonte nei confronti della società per i redditi da locazione breve erogati agli host. La regolarizzazione rappresenta uno dei motivi per cui conviene impugnare subito accertamento affitti brevi tramite procedura online.
L’accordo con l’Agenzia delle entrate, stipulato a dicembre 2023, riguarda gli anni d’imposta dal 2017 al 2021. Inoltre, ha previsto il pagamento, senza rivalsa sugli host, di 576 milioni di euro al fisco italiano, di cui 353 milioni per ritenute dovute e non versate, 174 milioni di sanzioni e 49 milioni di interessi. Per chiarimenti su accertamento affitti brevi, è utile subito la consulenza online e la possibilità di impugnare la verifica ricevuta.
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Alessandro Diano
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