Come avere l’esenzione Imu sulla seconda casa

Quando è possibile ridurre o azzerare l’imposta sugli immobili diversi dall’abitazione principale: regole, requisiti, agevolazioni e casi particolari.

L’Imu rappresenta una delle imposte più discusse quando si parla di immobili. In linea generale, il tributo non si paga sull’abitazione principale, mentre resta dovuto sulla cosiddetta seconda casa. Proprio per questo motivo molti proprietari cercano di capire in quali situazioni sia possibile ottenere un’esenzione oppure almeno una riduzione dell’imposta. La questione, però, è meno semplice di quanto possa sembrare, perché la legge richiede condizioni precise e i controlli dei Comuni sono diventati sempre più frequenti.

Non basta cambiare formalmente residenza per evitare il pagamento: occorre dimostrare che l’immobile sia realmente quello in cui si vive abitualmente. Negli ultimi anni la giurisprudenza ha chiarito diversi aspetti legati alla possibilità di non pagare l’Imu sulla seconda abitazione, soprattutto nei casi di coniugi che vivono separatamente per ragioni lavorative o di immobili concessi ai familiari. Ma procediamo con ordine.

Quando una casa è considerata abitazione principale?

Per capire quando spetta l’esenzione bisogna partire dal concetto di abitazione principale. La legge considera tale l’immobile nel quale il proprietario ha contemporaneamente la residenza anagrafica e la dimora abituale.

Le due condizioni devono esistere insieme. Non è sufficiente, quindi, risultare residenti in un immobile se poi la vita quotidiana si svolge altrove. La dimora abituale coincide con il luogo in cui si vive concretamente: dove si dorme, si mangia e si trascorre la maggior parte del tempo.

Si pensi al caso di una persona che trasferisce formalmente la residenza nella casa al mare per non pagare l’Imu, continuando però a vivere stabilmente in città per lavoro e vita familiare. In una situazione del genere l’esenzione non spetta, perché manca il requisito della dimora abituale.

La normativa ha introdotto questo doppio criterio proprio per contrastare le cosiddette “residenze di comodo”, ossia i trasferimenti anagrafici fittizi effettuati solo per ottenere vantaggi fiscali.

Perché non basta cambiare residenza?

Molti ritengono che sia sufficiente spostare la residenza in un immobile per evitare il pagamento dell’Imu sulla seconda casa. In realtà la legge richiede molto di più.

La residenza non è soltanto un dato burocratico: deve corrispondere alla situazione reale. Per questo motivo il Comune può effettuare verifiche e controlli per accertare se il contribuente abita davvero nell’immobile dichiarato come abitazione principale.

Ad esempio, gli enti locali possono incrociare i dati relativi ai consumi di luce, acqua e gas. Se da tali controlli emerge che l’abitazione risulta praticamente inutilizzata, il Comune può presumere che la residenza dichiarata non coincida con la dimora effettiva.

In questi casi non solo viene richiesto il pagamento dell’Imu non versata, ma possono essere applicate anche sanzioni e interessi. Il recupero dell’imposta può riguardare fino agli ultimi cinque anni.

Quali immobili restano comunque soggetti a Imu?

L’esenzione riguarda normalmente l’abitazione principale, ma esistono eccezioni. Gli immobili di lusso classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9 continuano infatti a essere soggetti a Imu anche se utilizzati come abitazione principale.

Rientrano in queste categorie, ad esempio, ville di pregio storico oppure abitazioni particolarmente signorili.

Va inoltre ricordato che l’esenzione dall’Imu non elimina altri tributi collegati all’immobile. Anche sull’abitazione principale resta infatti dovuta la Tari, cioè la tassa sui rifiuti.

Sulla seconda casa, invece, normalmente si pagano sia Imu sia Tari.

I coniugi possono avere due esenzioni Imu?

Uno dei temi più discussi riguarda i coniugi che vivono in abitazioni diverse. Per anni si è discusso se marito e moglie potessero beneficiare entrambi dell’esenzione.

La questione è stata affrontata dalla Corte Costituzionale, che con la sentenza n. 209 del 2022 ha stabilito che l’agevolazione non può essere negata automaticamente ai coniugi che vivono separatamente per motivi reali, come ad esempio per esigenze lavorative.

Di conseguenza, se ciascun coniuge vive stabilmente in una casa diversa, con propria residenza e propria dimora abituale, è possibile ottenere una doppia esenzione Imu.

Questo principio vale anche quando le due abitazioni si trovano nello stesso Comune, purché la separazione delle dimore sia autentica e dimostrabile.

Si pensi a due coniugi che lavorano stabilmente in città differenti e possiedono due appartamenti distinti nei quali vivono abitualmente. In una situazione del genere ciascuno può usufruire dell’esenzione sulla propria abitazione.

L’Imu in caso di decesso del coniuge

Quando uno dei due muore, il coniuge superstite ottiene per legge il diritto di abitazione sulla casa familiare. Se continua a viverci stabilmente, l’immobile può beneficiare dell’esenzione come abitazione principale.

L’immobile dell’anziano ricoverato paga l’Imu?

La legge consente ai Comuni di assimilare all’abitazione principale anche l’immobile posseduto da anziani o persone con disabilità trasferiti stabilmente in una struttura sanitaria o in una casa di riposo.

L’agevolazione può spettare sia nel caso di proprietà sia nel caso di usufrutto.

Esiste però una condizione importante: l’immobile non deve essere affittato. Se la casa viene concessa in locazione, infatti, il beneficio fiscale viene meno.

Poiché le regole applicative possono variare da Comune a Comune, è sempre opportuno verificare il regolamento locale.

Intestare la casa ai figli evita l’Imu sulla casa?

Trasferire la proprietà della casa a un figlio non garantisce automaticamente l’esenzione.

Anche il nuovo proprietario deve infatti avere nell’immobile sia la residenza che la dimora abituale. Se il figlio continua a vivere altrove, l’immobile resta soggetto a Imu come seconda casa.

La situazione cambia quando il figlio utilizza davvero l’abitazione come propria casa principale. In quel caso l’imposta non sarà dovuta, purché siano rispettati tutti i requisiti previsti dalla legge.

Quando il comodato ai figli riduce l’Imu?

Una delle agevolazioni più utilizzate riguarda il comodato gratuito tra genitori e figli.

In questo caso non si ottiene l’esenzione totale, ma una riduzione del 50% della base imponibile Imu.

Per beneficiare dello sconto devono però essere rispettate precise condizioni:

• il contratto di comodato deve essere registrato;
• l’immobile non deve appartenere alle categorie di lusso A/8 o A/9;
• il proprietario deve possedere un solo immobile abitativo in Italia;
• il proprietario deve risiedere e dimorare nello stesso Comune in cui si trova la casa concessa in comodato.

Esistono casi di esenzione senza residenza?

In alcune situazioni particolari la legge riconosce l’esenzione anche senza il requisito della residenza anagrafica.

L’agevolazione riguarda alcune categorie di lavoratori dello Stato, come:

• appartenenti alle forze armate;
• forze di polizia;
• Vigili del fuoco;
• personale della carriera prefettizia.

Per ottenere il beneficio è comunque necessario presentare una specifica dichiarazione al Comune.

La norma tiene conto del fatto che tali categorie professionali possono essere frequentemente trasferite per esigenze di servizio.

Una casa inagibile può ottenere riduzioni?

Quando un immobile viene dichiarato inagibile è prevista una riduzione del 50% dell’Imu.

Di regola occorre una documentazione tecnica che dimostri le condizioni dell’edificio. In molti casi serve una perizia, salvo che lo stato dell’immobile sia già noto al Comune, ad esempio per effetto di un’ordinanza di sgombero.

Non basta però che la casa sia semplicemente priva di utenze o poco utilizzata. In alcuni Comuni è richiesto che l’immobile presenti gravi problemi strutturali tali da renderlo inutilizzabile senza importanti lavori di ristrutturazione.

Esiste poi il caso degli immobili cosiddetti collabenti, iscritti nella categoria catastale F/2. Si tratta di edifici parzialmente crollati o gravemente degradati, privi di rendita catastale. Non avendo una base imponibile, su tali immobili non si applica l’Imu.

Le separazioni fittizie fanno perdere l’esenzione?

Nel tempo si sono diffusi casi di separazioni consensuali utilizzate solo per ottenere vantaggi fiscali sugli immobili.

Talvolta accade che uno dei coniugi trasferisca formalmente la residenza in una seconda casa dopo la separazione, pur continuando a vivere di fatto con l’altro coniuge.

Anche in queste situazioni, però, la semplice residenza non basta. Occorre sempre che esista una reale dimora abituale nell’immobile.

Il rischio è che il Comune, attraverso controlli e verifiche, accerti l’inesistenza della separazione effettiva delle abitazioni e richieda il pagamento dell’Imu arretrata.