Esistono alcuni limiti alle tutele dell’acquirente poco conosciuti, come la denuncia al Comune entro un anno degli illeciti edilizi prevista dall’articolo 134 DPR 380/2001.
Scoprire un abuso edilizio dopo l’acquisto di un immobile non significa avere automaticamente diritto al risarcimento dei danni da parte del venditore, e magari stiamo parlando di casistiche di modesta entità dell’illecito, senza dover sforare nella nullità dell’atto o risoluzione per inadempimento. Anzi, in determinate circostanze, l’acquirente rischia di perdere tale tutela anche quando le irregolarità edilizie risultino effettivamente presenti.
Riprendo l’argomento già trattato sul blog, stavolta esaminando due interessanti pronunce del 2025: la Corte d’Appello di Roma, sentenza n. 6929 del 20 novembre 2025, e il Tribunale di Roma, sentenza n. 13011 del 24 settembre 2025. Le decisioni riguardano controversie differenti, ma consentono di approfondire la questione strettamente collegata alla decadenza annuale dal diritto al risarcimento verso il venditore o locatore conseguente alla mancata autodenuncia della difformità nell’immobile, come prevista dall’art. 134 del Testo Unico Edilizia.
Questa nuova giurisprudenza offre l’occasione per tornare sull’argomento, distinguendo una questione fondamentale: la decadenza dall’azione risarcitoria non coincide con la perdita di qualsiasi altra tutela contrattuale di affitto e compravendita.
Articolo 134 DPR 380/2001: denuncia dell’abuso entro un anno dalla scoperta
L’articolo 134 del DPR 380/2001, rubricato Irregolarità rilevate dall’acquirente o dal conduttore, prevede che chi acquista o conduce in affitto un immobile, se riscontra difformità rispetto alle disposizioni del Testo Unico Edilizia, debba denunciarle al Comune entro un anno dalla loro constatazione:
Art. 134 (L) – Irregolarità rilevate dall’acquirente o dal conduttore 1. Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.
Si tratta di una norma che risulta vigente e sulla quale occorre premettere questi elementi:
- Il termine decorre dalla constatazione dell’irregolarità, non automaticamente dalla data del rogito o di inizio della locazione.
- La denuncia deve essere depositata in Comune: una semplice contestazione indirizzata al venditore non equivale necessariamente all’adempimento previsto dalla norma.
- Si tratta di un termine decadenziale, distinto dai termini di prescrizione delle azioni civilistiche.
- vale solo per difformità in senso letterale (cioè discordanze effettuate rispetto al titolo edilizio) oppure per qualsiasi irregolarità superante il livello delle tolleranze?
Un particolare problema interpretativo riguarda l’ambito di applicazione della disposizione:
- l’articolo 134 è infatti collocato nel Capo VI del Testo Unico Edilizia, dedicato alle norme sul contenimento dei consumi energetici negli edifici; essa deriva dall’art. 36 della legge n. 10/1991, originariamente riferito alle difformità compiute nei confronti di quella specifica legge sul risparmio energetico;
- tuttavia, nella formulazione confluita nel DPR 380/2001, il legislatore ha utilizzato un riferimento più ampio alle norme del Testo Unico.
Svolgendo una lettura dell’articolo 134 TUE dal resto, appare sì come un pesce fuor d’acqua rispetto al Capo IV, ma mantiene un significato autonomo. E la giurisprudenza civilistica, come vedremo, applica questa disposizione ammettendo la decadenza dal diritto al risarcimento del danno nei confronti del committente o proprietario; al momento l’applicazione di questa regola sta crescendo nel contenzioso civilistico, ma si sono esaminate anni fa pronunce analoghe, come Corte di Appello Firenze n. 2122/2021. Ne ho parlato anche sul mio libro sullo Stato Legittimo:
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Altri due recenti casi:
Corte d’Appello di Roma n. 6929/2025: l’articolo 134 si applica anche agli abusi edilizi
La controversia trae origine da una compravendita immobiliare del 2004; dopo l’acquisto i nuovi proprietari avevano lamentato irregolarità urbanistiche dell’immobile, tra cui la chiusura di un portico esterno utilizzato per realizzare un piccolo bagno, chiedendo il risarcimento dei danni e, in alternativa, la riduzione del prezzo.
Il Tribunale aveva respinto le domande, rilevando che gli acquirenti, pur essendosi accorti delle difformità almeno dal 2014, non avevano provveduto ad effettuare formale denuncia al Comune prevista dall’articolo 134 DPR 380/2001. Gli acquirenti avevano contestato tale interpretazione sostenendo che la norma dovesse applicarsi esclusivamente alle difformità riguardanti gli interventi per il risparmio energetico.
Il termine annuale riguarda le difformità del Testo Unico Edilizia: la Corte d’Appello respinge questa interpretazione restrittiva, ritenendo piuttosto che il riferimento testuale alle norme del DPR 380/2001 renda applicabile la disposizione all’insieme degli interventi edilizi disciplinati dal Testo Unico, e non soltanto a quelli energetici.
La Corte di Appello ha condiviso inoltre la qualificazione della decadenza come istituto di natura pubblicistica, finalizzato a favorire la tempestiva segnalazione delle irregolarità all’amministrazione comunale. In questa prospettiva, richiamando a sua volta anche il precedente del Tribunale di Monza n. 1706/2014, la sentenza attribuisce alla decadenza ex articolo 134 TUE un carattere di ordine pubblico e la considera addirittura rilevabile d’ufficio.
È un orientamento particolarmente significativo: la mancata denuncia dell’irregolarità edilizia al Comune può compromettere il diritto al risarcimento anche nell’ambito di una controversia civilistica tra acquirente e venditore, andando a rafforzare dunque la lettura estensiva dell’articolo 134 TUE già sostenuta nel mio precedente approfondimento.
Va comunque precisato che si tratta dell’interpretazione adottata dalla Corte territoriale, non di un principio espresso in sede di Cassazione, almeno nel momento in cui scrivo.
Un secondo passaggio della sentenza merita particolare attenzione: gli acquirenti avevano sostenuto, in via subordinata, che l’eventuale decadenza prevista dall’articolo 134 TUE potesse incidere soltanto sulla domanda di risarcimento, senza estendersi a quella di riduzione del prezzo di vendita. Su questo specifico punto la Corte riconosce la distinzione tra le due azioni.
La pronuncia precisa che il termine decadenziale dell’articolo 134 riguarda la domanda risarcitoria e non automaticamente l’azione di riduzione del prezzo prevista dall’art. 1489 del Codice Civile. Quest’ultima rimane soggetta, secondo la ricostruzione adottata nella sentenza, all’ordinario termine decennale di prescrizione.
La differenza è sostanziale: un acquirente decaduto dall’azione risarcitoria ai sensi dell’articolo 134 non perde, soltanto per tale motivo, il diritto di proporre un’autonoma domanda di riduzione del prezzo. Tuttavia, questo non significa che la domanda debba necessariamente essere accolta. Nel caso esaminato, infatti, la Corte di Appello la respinge per una ragione differente: le irregolarità potevano essere rilevate dagli acquirenti attraverso l’ordinaria diligenza, considerando anche la documentazione messa a loro disposizione prima della compravendita. Ed è qui che entra in gioco l’articolo 1489 C.C.
Conoscenza degli abusi edilizi e articolo 1489 Codice civile
La difformità urbanistico-edilizia di un immobile non costituisce necessariamente un vizio materiale della cosa venduta ai sensi dell’art. 1490 c.c.
Quando l’irregolarità espone il bene al potere sanzionatorio della Pubblica amministrazione, incidendo sul suo valore o sulla sua commerciabilità, trova normalmente applicazione la disciplina degli oneri non apparenti di cui all’art. 1489 c.c., ricorrendone i presupposti. La giurisprudenza richiede, tra l’altro, che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o effettivamente conosciuta dall’acquirente e che persista il potere repressivo della Pubblica amministrazione, con conseguente possibile deprezzamento dell’immobile.
La Corte d’Appello di Roma osserva che, nella controversia esaminata, il venditore aveva messo a disposizione la documentazione immobiliare e l’atto di provenienza, nel quale compariva una precedente variazione catastale per diversa distribuzione degli spazi interni. Tali elementi, valutati congiuntamente alle circostanze della vendita, avrebbero consentito agli acquirenti di approfondire la situazione urbanistica e accertare l’irregolarità, pertanto il Collegio ha quindi escluso i presupposti della riduzione del prezzo.
Attenzione, però, a non ricavarne una regola eccessivamente generalizzata: la mera esistenza di una variazione catastale non dimostra, da sola, che l’acquirente conoscesse un abuso edilizio: occorre sempre valutare il contenuto delle informazioni ricevute, le dichiarazioni contrattuali e le concrete circostanze dell’acquisto.
Tribunale di Roma n. 13011/2025: acquirenti già informati dell’abuso edilizio
Questa seconda sentenza affronta soprattutto il problema della conoscenza delle difformità da parte dell’acquirente, senza fondare la decisione sulla decadenza annuale dell’articolo 134 TUE.
Il caso riguarda un immobile acquistato a Roma nel 2019 per un determinato prezzo complessivo, ma dopo la compravendita, gli acquirenti avevano riscontrato e contestato numerose irregolarità urbanistiche, edilizie e catastali, chiedendo il risarcimento di danni per oltre 80.000 euro e avanzando ulteriori pretese anche nei confronti del mediatore immobiliare.
Tra le difformità riscontrate figurava l’ampliamento di un bagno e di una lavanderia mediante l’incorporazione di una porzione di balcone. L’intervento non risultava compreso né nella concessione edilizia in sanatoria rilasciata nel 2016, né nella successiva CILA. Il Tribunale riconosce l’esistenza dell’irregolarità, ma ritiene decisiva un’altra circostanza.
L’abuso edilizio era stato dichiarato nella proposta di acquisto
Già nella proposta di acquisto formulata nel 2019 era stata espressamente segnalata la chiusura non autorizzata di uno dei balconi. Gli acquirenti sapevano dunque dell’intervento abusivo prima di stipulare il preliminare e il contratto definitivo; la stessa proposta contemplava la possibilità di richiedere alle venditrici il ripristino dello stato dei luoghi prima del rogito, salvo ottenimento della necessaria autorizzazione.
Tuttavia, non risultava che gli acquirenti avessero successivamente esercitato tale facoltà o subordinato la conclusione della vendita all’avvenuta regolarizzazione. Il Tribunale ha pertanto escluso l’operatività della garanzia prevista dall’articolo 1489 c.c. per quella specifica difformità, attribuendo rilievo alla conoscenza effettiva dell’abuso.
In questa fattispecie prevale il principio di autoresponsabilità dell’acquirente: anche le dichiarazioni dei venditori circa l’assenza di ulteriori abusi non sono state ritenute sufficienti a superare la conoscenza dell’irregolarità già documentata durante le trattative, e sul punto il Tribunale richiama, tra le altre, Cassazione civile n. 27706/2024 e n. 14289/2018.
Conclusioni e consigli utili
Dal mio punto di vista tecnico, queste vicende confermano che la verifica della regolarità urbanistico-edilizia non dovrebbe essere rinviata a dopo il rogito. Scoprire un abuso edilizio dopo l’acquisto è un problema; sapere dell’abuso e acquistare senza averne chiarito le conseguenze può diventare un problema ancora maggiore.
Ecco perché un’adeguata due diligence tecnica preventiva, fondata sull’esame dei titoli edilizi, dello Stato Legittimo e delle eventuali difformità, rappresenta uno degli strumenti più importanti per ridurre i rischi delle compravendite immobiliari.
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