#Finsubito news – Molte banche stanno aumentando i prestiti alle imprese immobiliari, mentre Techcombank si sta muovendo nella direzione opposta.

Molte banche stanno aumentando i prestiti alle imprese immobiliari.

Secondo i bilanci individuali relativi al terzo trimestre del 2026 delle banche quotate, solo 12 istituti hanno pubblicato dati dettagliati sui saldi dei prestiti per settore.

Secondo il suo rapporto finanziario del terzo trimestre 2026, Techcombank è stata l’unica banca del gruppo esaminato a registrare una diminuzione dei prestiti in essere per operazioni immobiliari rispetto all’inizio dell’anno.

Al 30 settembre 2026, i prestiti in essere di Techcombank per le attività immobiliari ammontavano a circa 204.383 miliardi di VND, pari al 25,12% del totale dei prestiti in essere in quella data. Alla fine del 2025, la cifra corrispondente era di circa 207.000 miliardi di VND, pari al 28,6%.

Pertanto, dopo 9 mesi, i prestiti in essere per il settore immobiliare presso Techcombank sono diminuiti di circa 2.600 miliardi di VND, mentre la loro quota sul totale dei prestiti in essere è diminuita di 3,48 punti percentuali.

Oltre a Techcombank, tutte le restanti 11 banche hanno registrato un aumento, in termini assoluti, dei saldi dei prestiti immobiliari. Tuttavia, non tutte le banche hanno incrementato la percentuale di prestiti immobiliari commerciali sul totale dei loro portafogli prestiti.

In base alla percentuale di prestiti immobiliari sul totale dei prestiti, le banche che hanno comunicato i saldi dettagliati dei prestiti immobiliari sono elencate in ordine decrescente di percentuale, ovvero:SHB 34,11%, BVBank 31%, VPBank 25,27%, Techcombank 25,12%, TPBank 16,05%, MB 14,56%, MSB 13,53%, HDBank 12,74%, PGBank 10,26%, VIB 7,58%, LPBank 3,47%, ACB 2,48%.

Tra le banche intervistate, la metà ha registrato un aumento della percentuale di prestiti per attività immobiliari nei primi nove mesi dell’anno, tra cui BVBank, VPBank, TPBank, MB, VIB eACB . In particolare, TPBank ha registrato un incremento dal 10,6% al 16,05%; MB dall’11,37% al 14,56%; e VPBank dal 23,57% al 25,27%.

Complessivamente, il totale dei prestiti in essere per attività immobiliari presso le 12 banche intervistate ha raggiunto circa 1.150 miliardi di VND alla fine di settembre 2026, con un incremento di quasi il 22% rispetto alla fine del 2025.

Tuttavia, queste cifre rappresentano solo il gruppo di banche che pubblicano i saldi dettagliati dei prestiti per settore e non riflettono appieno la portata e l’evoluzione del credito immobiliare nell’intero sistema bancario.

Con i tassi di interesse sui mutui che raggiungono il 15%, i crediti inesigibili potrebbero diventare più evidenti.

Secondo SSI Research, i tassi di interesse rimangono elevati, esercitando pressione sulla capacità di rimborso del debito di piccole e microimprese, famiglie e clienti individuali. In particolare, SSI Research ritiene che i crediti in sofferenza derivanti dai mutui ipotecari aumenteranno, incrementando l’onere degli accantonamenti per crediti inesigibili per le banche nei prossimi trimestri.

Un’analisi condotta da SSI Research mostra che il credito erogato dalle banche incluse nel portafoglio monitorato (comprese le prime 13 banche quotate) è aumentato del 12,8% su base annua entro la fine del terzo trimestre del 2026.

Il cambiamento più significativo nel terzo trimestre del 2026 ha riguardato la struttura dei prestiti. Nel secondo trimestre, gli sviluppatori immobiliari rappresentavano circa il 44% dei nuovi crediti erogati dalle banche intervistate. Tuttavia, nel terzo trimestre, i prestiti in essere a questo gruppo sono rimasti pressoché invariati, diminuendo dello 0,2% rispetto al trimestre precedente. Diverse banche hanno ridotto i saldi dei prestiti immobiliari, tra cui Techcombank (-5,4%), VPBank (-1,6%), MSB (-5,7%) e VIB (-6,4%).

Al contrario, il credito al settore delle costruzioni è aumentato notevolmente, con prestiti in essere in crescita del 17% rispetto al trimestre precedente e del 40,4% rispetto all’inizio dell’anno, rappresentando circa il 24% del nuovo credito. Secondo SSI Research, questo sviluppo dimostra che il capitale si sta spostando lungo la catena del valore immobiliare, dalle attività di sviluppo alle fasi di realizzazione del progetto e di sviluppo delle infrastrutture.

La velocità di attuazione varia tra le banche a seconda della fase del ciclo di progetto in cui si trova ciascuna di esse.

Techcombank ha aperto la strada, con prestiti per l’edilizia in essere aumentati del 50% rispetto al trimestre precedente e del 140% rispetto all’inizio dell’anno, riducendo al contempo i prestiti a sviluppatori immobiliari, acquirenti di case e servizi finanziari.

MB e HDBank hanno mantenuto una struttura equilibrata, incrementando sia i prestiti agli sviluppatori immobiliari (rispettivamente del 7,3% e del 9,5% rispetto al trimestre precedente) sia i prestiti alle imprese di costruzione (rispettivamente del 9,1% e del 17,8%).

Nel frattempo, TPBank è andata controcorrente aumentando i prestiti agli sviluppatori immobiliari (in crescita del 6,7% rispetto al trimestre precedente e del 64,9% rispetto all’inizio dell’anno), pur riducendo i prestiti in essere per il settore edile (in calo del 7,9%), commerciale (in calo del 7,6%) e al dettaglio (in calo dell’1,3%).

L’erogazione di mutui ipotecari ha continuato a rallentare, registrando un aumento di appena l’1,3% rispetto al trimestre precedente e del 7,2% rispetto all’inizio dell’anno. Nello specifico, ACB ha visto un incremento del 2,7%, VPBank del 2,8%, mentre Techcombank è rimasta invariata.

Secondo SSI Research, i tassi di interesse variabili sui mutui, pari al 12-15% annuo, e la limitata offerta di alloggi a prezzi accessibili continuano a frenare la domanda da parte degli acquirenti di case.

La qualità degli attivi ha continuato a deteriorarsi nel terzo trimestre, con una pressione che si è spostata sulle banche commerciali di piccole e medie dimensioni. Il rapporto tra crediti deteriorati e totale dei crediti nell’intero settore è aumentato al 2,09% nel terzo trimestre del 2026, rispetto all’1,97% del secondo trimestre del 2026.

L’aumento dei crediti deteriorati si è concentrato nel gruppo delle banche commerciali, con un rapporto crediti deteriorati/crediti che ha raggiunto il 2,83% (un incremento di 19 punti base rispetto al trimestre precedente), trainato da HDBank (+63 punti base), OCB (+49 punti base), VIB (+28 punti base), TPBank (+25 punti base) e MB (+22 punti base).

I crediti deteriorati delle quattro principali banche australiane (Big4) sono rimasti generalmente stabili, con un aumento di soli 4 punti base, mentre Sacombank e VPBank hanno registrato una diminuzione del loro rapporto tra crediti deteriorati e crediti totali. La ragione principale è il forte aumento dei tassi di interesse, che ha indebolito la capacità di rimborso dei mutuatari, in particolare clienti privati, famiglie, piccole e medie imprese e microimprese.

SSI Research ha affermato che la maggior parte dei mutui ipotecari inclusi nella sua analisi potrebbe subire un adeguamento dei tassi di interesse al rialzo, raggiungendo il 12-15% annuo a partire dal terzo trimestre del 2026. Pertanto, è probabile che i crediti in sofferenza nel settore dei mutui ipotecari diventino più evidenti nei prossimi trimestri, esercitando ulteriore pressione sui costi di accantonamento delle banche.