L’amministratore di condominio scaduto ha diritto allo stipendio?

Scopri se l’amministratore che resta in carica dopo le dimissioni deve essere pagato e quali poteri conserva secondo la Corte di Cassazione.

La gestione di un edificio è un compito complesso che non permette pause, nemmeno quando la persona incaricata decide di farsi da parte. Spesso accade che un professionista rassegni le proprie dimissioni, ma che l’assemblea dei proprietari non riesca a trovare immediatamente un sostituto. In questo limbo temporale, l’amministratore uscente continua a occuparsi delle scadenze, dei pagamenti e delle emergenze. Nasce però un conflitto frequente tra i condomini: è giusto pagare qualcuno che ha già dichiarato di voler lasciare l’incarico? Molti pensano che, una volta presentate le dimissioni, ogni diritto economico svanisca o si riduca drasticamente. Per rispondere correttamente al dubbio se l’amministratore di condominio scaduto ha diritto allo stipendio bisogna guardare alle regole che garantiscono la continuità della vita condominiale. La legge e le recenti sentenze dei giudici chiariscono che il lavoro svolto per il bene comune va sempre remunerato, anche se il rapporto formale è in una fase di transizione verso la chiusura definitiva.

Che cos’è il regime di prorogatio per l’amministratore?

Il termine tecnico utilizzato dagli esperti per descrivere questa situazione è prorogatio imperii. Si tratta di un principio fondamentale che serve a evitare che un condominio rimanga senza una guida operativa. Se un amministratore scade perché è terminato l’anno di mandato, oppure se decide di dimettersi, non può semplicemente abbandonare le chiavi e sparire. Egli ha l’obbligo di continuare a gestire il palazzo fino a quando non avviene il passaggio di consegne con il nuovo incaricato.

Questo istituto garantisce che i servizi essenziali non si fermino mai. Immaginate cosa accadrebbe se nessuno pagasse le bollette della luce delle scale o l’assicurazione del fabbricato solo perché l’amministratore ha dato le dimissioni. La prorogatio serve proprio a coprire questo intervallo. Secondo la visione della Cassazione, questo regime non è stato cancellato dalla riforma del condominio avvenuta qualche anno fa (l. 220/2012). L’amministratore uscente resta il rappresentante legale del gruppo di proprietari a tutti gli effetti, a meno che l’assemblea non esprima in modo formale la volontà contraria, ad esempio nominando un facente funzioni o vietando esplicitamente alcune attività.

Spetta il compenso all’amministratore dimissionario?

La questione economica è quella che accende gli animi durante le riunioni. Alcuni proprietari sostengono che l’amministratore dimissionario debba lavorare gratis o ricevere solo un rimborso spese minimo, poiché il suo incarico è ufficialmente terminato. Tuttavia, la giurisprudenza più recente (Cass. sent. 424/2026) ha confermato che il diritto al compenso rimane intatto per tutto il periodo in cui l’attività di gestione prosegue.

L’amministratore che resta in carica per spirito di servizio o per necessità organizzativa del condominio svolge un’attività professionale. Poiché egli continua a esercitare le sue funzioni per conto dei proprietari, ha il diritto di ricevere la quota di stipendio pattuita originariamente. La delibera che approva il bilancio preventivo o il rendiconto contenente la voce relativa al suo compenso è dunque legittima. Non si può pretendere che un professionista si assuma le responsabilità civili e penali della gestione di un immobile senza ricevere la controprestazione economica stabilita al momento della sua nomina iniziale.

Quali sono i poteri dell’amministratore che resta in carica?

Un altro punto di scontro riguarda l’ampiezza delle azioni che l’amministratore in prorogatio può compiere. I condomini spesso pensano che egli possa occuparsi solo di cose urgenti, come riparare un tubo rotto. La realtà legale è differente: l’amministratore dimissionario conserva la pienezza dei suoi poteri (art. 1130 cod. civ.). Egli può e deve:

• eseguire le deliberazioni dell’assemblea che sono state approvate in precedenza;

• curare l’osservanza del regolamento di condominio;

• disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi;

• riscuotere i contributi dai condomini morosi;

• compiere gli atti conservativi necessari per i diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;

• redigere il rendiconto annuale della gestione e convocare l’assemblea per l’approvazione.

In pratica, finché non arriva il successore, l’amministratore uscente ha le stesse facoltà di un amministratore nel pieno del suo mandato. Può anche predisporre il nuovo bilancio preventivo e sottoporlo ai proprietari per la discussione. Questo è necessario perché il condominio non può operare senza un piano finanziario approvato che permetta di raccogliere le quote e pagare i fornitori.

Cosa è cambiato con la riforma del condominio del 2012?

Molti ricorrenti in tribunale citano la riforma del 2012 come punto di rottura rispetto al passato. Essi sostengono che le nuove norme abbiano limitato i poteri di chi resta in carica dopo la fine del mandato. Nello specifico, si fa riferimento a una norma che parla di attività urgenti da svolgere senza diritto a ulteriori compensi (art. 1129, comma 8, cod. civ.).

Tuttavia, la Cassazione ha fornito una spiegazione molto chiara in merito. Questa limitazione non riguarda l’amministratore che sta ancora gestendo attivamente il condominio in attesa della nuova nomina. La norma si applica invece al momento successivo, ovvero quando l’incarico è cessato effettivamente e l’amministratore ha già passato la mano. In quel breve istante tecnico, prima di consegnare i documenti al nuovo collega, egli deve limitarsi alle urgenze e non può pretendere pagamenti extra oltre a quelli già maturati. La riforma, quindi, non ha cancellato la prorogatio piena, ma ha solo cercato di regolare meglio la fase finale del rapporto per evitare che il vecchio amministratore rimanga aggrappato al ruolo con il solo scopo di fatturare onorari aggiuntivi non dovuti.

Cosa prevede l’articolo 1129 cod. civ. sulla fine dell’incarico?

L’articolo citato dai condomini insoddisfatti disciplina la cessazione dell’incarico. La legge dice che, alla fine del mandato, l’amministratore è tenuto a consegnare tutta la documentazione in suo possesso. Durante questa fase di passaggio, egli deve eseguire le attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni.

La confusione nasce dal fatto che la norma specifica che queste attività urgenti vanno fatte senza diritto a “ulteriori” compensi. I giudici spiegano che “ulteriori” significa “in aggiunta a quelli previsti dal contratto”. Se l’amministratore chiede il pagamento della sua mensilità ordinaria mentre gestisce il palazzo in prorogatio, non sta chiedendo nulla di ulteriore, ma solo ciò che gli spetta per il lavoro quotidiano. La sanzione della perdita del compenso scatterebbe solo se egli pretendesse bonus speciali o pagamenti per attività che esulano dalla normale amministrazione una volta che il suo successore è già stato individuato e nominato ufficialmente dall’assemblea.

Cosa ha stabilito la Cassazione?

Il caso arrivato davanti ai giudici supremi nel gennaio 2026 riguardava due condomini che avevano impugnato una delibera assembleare. Essi sostenevano che il voto con cui era stato approvato il compenso all’amministratore dimissionario fosse nullo. Secondo la loro tesi, l’uomo non aveva diritto ai soldi perché il suo incarico era terminato prima dell’approvazione del bilancio preventivo.

La Cassazione (sent. 424/2026) ha dato torto ai condomini e ragione al professionista. I giudici hanno stabilito che la delibera era perfettamente valida. L’amministratore, sebbene dimissionario, era legittimato a predisporre il bilancio e a inserire il proprio onorario per il periodo di gestione effettiva. La Corte ha ribadito che la volontà dell’assemblea è sovrana: se i proprietari decidono di approvare il rendiconto e di confermare il pagamento al vecchio amministratore fino alla sua sostituzione, questa scelta è sovrana e vincolante. Inoltre, i giudici hanno sottolineato che l’approvazione del bilancio ha anche una funzione di ricognizione di un debito che il condominio ha verso chi ha lavorato per la collettività dei residenti.