le spese si dividono in modo diverso solo con l’unanimità

Ecco come i condòmini possono ignorare i millesimi di legge tramite la diversa convenzione e perché serve sempre il consenso di tutti i proprietari.

Le spese per la gestione delle parti comuni di un edificio devono essere sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (art. 1123, comma 1, cod. civ.). Questa è la norma base che regola la vita economica di milioni di italiani. Tuttavia, la legge lascia una porta aperta alla libertà dei privati. I proprietari possono infatti decidere di dividere i costi in modo differente rispetto ai classici millesimi. Questa scelta prende il nome tecnico di diversa convenzione. Non si tratta di una semplice decisione a maggioranza presa durante una riunione qualsiasi. È un vero e proprio contratto che richiede l’accordo di tutti. Questa novità interpretativa della giurisprudenza chiarisce che il criterio dei millesimi non è un obbligo assoluto, ma una regola che cede il passo davanti alla volontà unanime dei proprietari.

Il concetto di diversa convenzione tra i proprietari

La legge stabilisce un criterio legale per ripartire le uscite economiche del condominio. Questo criterio si basa sul valore della singola unità immobiliare espresso in millesimi (art. 1123 cod. civ.). La diversa convenzione è l’unico strumento che permette di derogare a questo principio. Si tratta di una dichiarazione negoziale che nasce dall’autonomia dei privati. Attraverso questo patto, i condòmini decidono di allontanarsi dalle proporzioni standard. Possono farlo per ripartire le spese di conservazione, di godimento dei servizi o le innovazioni. Un esempio pratico si ha quando i proprietari decidono che le spese dell’ascensore siano divise in parti uguali, invece che per altezza del piano e valore dell’appartamento. Questo accordo non è una delibera assembleare classica. È un contratto che vincola i firmatari perché espressione di una volontà precisa che ignora i criteri degli articoli di legge (art. 1118 e 1123 cod. civ. e art. 68 disp. att. cod. civ.).

Il valore del regolamento predisposto dal costruttore

Molto spesso la diversa convenzione non nasce da una discussione tra vicini, ma è scritta dal principio. Il costruttore dell’edificio ha infatti il potere di redigere un regolamento contrattuale prima di vendere i singoli appartamenti. Questo documento può contenere clausole che modificano il riparto delle spese. La Suprema corte ha precisato che queste regole sono efficaci anche se il proprietario non le riporta per esteso in ogni atto di acquisto (Cass. ord. 10362/2025). È sufficiente che il rogito richiami il regolamento originario. Chi compra un immobile in un condominio dove esiste già una deroga simile entra a far parte di quel patto automaticamente. Le convenzioni conservano il loro valore vincolante per tutti i successivi acquirenti. Una volta che la deroga è inserita nel regolamento accettato dai primi proprietari, essa diventa la legge del condominio e non può essere ignorata.

La necessità del consenso unanime per ogni modifica

Una volta stabilita una ripartizione delle spese diversa da quella legale, non è possibile tornare indietro facilmente. Per modificare una diversa convenzione occorre un nuovo consenso unanime di tutti i condòmini. Non basta una maggioranza qualificata in assemblea, né il voto della quasi totalità dei presenti. Serve il 100% dei consensi. La Cassazione ha chiarito che questa manifestazione di volontà non deve per forza seguire le formalità di una riunione collegiale (Cass. ord. 21086/2022). Il consenso si può manifestare anche attraverso l’adesione successiva a un contratto scritto. Questo significa che se un’assemblea vota a maggioranza per cambiare i millesimi stabiliti in un regolamento contrattuale, quella delibera è nulla. Senza l’accordo di ogni singolo proprietario, la deroga originaria resta valida e intoccabile. L’autonomia privata prevale sulla gestione collettiva dell’assemblea.

Casi pratici di esenzione e sgravio per le ditte costruttrici

Un caso molto comune riguarda le agevolazioni per le società che costruiscono l’edificio. È legittimo inserire nel regolamento contrattuale una clausola che concede uno sgravio sulle spese alle unità immobiliari ancora invendute. Questa previsione è una forma di diversa convenzione. La ditta può stabilire che non pagherà le spese condominiali fino a quando non avrà alienato gli appartamenti. Per essere valida, tale clausola deve essere:

• contenuta nel regolamento predisposto dal costruttore;

• richiamata espressamente negli atti di acquisto dei primi proprietari;

• specifica sulle condizioni temporali dello sgravio;

• approvata all’unanimità attraverso l’accettazione del regolamento al momento del rogito.

  Anche in questo scenario, l’assemblea non può votare l’eliminazione dello sconto alla ditta se quest’ultima non è d’accordo. Serve sempre l’unanimità perché si tratta di modificare un diritto soggettivo del proprietario che è stato garantito dal contratto iniziale.

Efficacia obbligatoria e vincoli per i nuovi acquirenti

Le convenzioni che derogano ai criteri di legge hanno un’efficacia che si trasmette nel tempo, ma con regole precise. La diversa convenzione vincola chi firma il contratto e chi acquista successivamente l’unità immobiliare accettando il regolamento che la contiene. Se un proprietario vende la sua casa, il nuovo acquirente è tenuto a rispettare il riparto spese speciale se questo è trascritto o richiamato nel suo atto d’acquisto. La giurisprudenza sottolinea che l’obbligo nasce dalla natura negoziale dell’accordo. Non si tratta di un semplice debito, ma di una regola di gestione del bene comune. Chi entra nel condominio deve quindi verificare con attenzione cosa prevede il regolamento originario. Una deroga ai millesimi legali potrebbe comportare costi di gestione più alti o più bassi rispetto a quelli immaginati basandosi solo sulla superficie dell’appartamento.