Il mercato delle nuove costruzioni in Italia attraversa una delle fasi più complesse degli ultimi vent’anni. Il comparto residenziale è in rallentamento, mostrando una difficoltà dell’offerta a soddisfare la domanda, anche a causa dei costi di realizzazione dei nuovi sviluppi immobiliari, sempre in aumento. Vediamo insieme in che modo il mercato immobiliare delle nuove costruzioni si sta evolvendo e dove trovare le migliori case nuove in Italia.
Compravendite di case nuove in calo del 39% nel 2025
A certificare il rallentamento delle compravendite di nuove costruzioni sono i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate relativi al quarto trimestre 2025 e il 39° Rapporto congiunturale e previsionale del mercato delle costruzioni 2026 del Cresme, che delineano un quadro di forte rallentamento per il comparto residenziale.
Nel solo quarto trimestre del 2025 le compravendite di immobili di nuova costruzione sono crollate del 39,1% a livello nazionale. Un dato che conferma la progressiva frenata di un segmento già strutturalmente debole rispetto al passato. Nel 2025, in Italia, sono state registrate circa 49mila compravendite di abitazioni di nuova costruzione, pari ad appena il 6,4% del totale. Nel 2024 erano state circa 62mila, quasi l’8,6%.
Calo delle nuove costruzioni nelle principali città
Il calo interessa quasi tutte le principali città italiane. Milano registra una flessione del 23%, aggravata dalla crescente scarsità dell’offerta e dall’impatto dell’inchiesta giudiziaria sui presunti abusi edilizi che ha rallentato diversi interventi urbanistici. Fanno eccezione Bologna, che segna un incremento del 26%, e Palermo, in crescita del 20%.
Produzione edilizia in frenata
Il rallentamento non riguarda soltanto le compravendite. Secondo il Cresme, nel 2025 il valore complessivo della produzione nelle costruzioni si è attestato a 296,5 miliardi di euro, in calo del 2,1% rispetto all’anno precedente. Gli investimenti si fermano invece a 232,8 miliardi, con una riduzione del 2,9% sul 2024.
Il settore guarda inoltre con crescente preoccupazione alla scadenza del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza. Il 31 agosto 2026 terminerà infatti il principale ciclo di finanziamenti pubblici straordinari: dei circa 190 miliardi previsti tra il 2021 e il 2026, quasi la metà era destinata direttamente o indirettamente al comparto delle costruzioni.
Il timore degli operatori è che la conclusione della spinta del PNRR possa accentuare ulteriormente la fase di contrazione del mercato.
Sempre meno case nuove
Uno degli elementi più significativi emersi dal rapporto Cresme riguarda la progressiva riduzione della produzione abitativa. Nel 2025 in Italia si è costruito circa un terzo delle abitazioni realizzate nell’anno record del 2007. E la tendenza appare destinata a proseguire: secondo le previsioni, nel 2028 si scenderà a circa 115mila nuove abitazioni.
A diminuire maggiormente sono soprattutto gli interventi nei fabbricati plurifamiliari, segmento storicamente centrale nelle aree urbane ad alta densità abitativa.
Nuove costruzioni, le ragioni della crisi
Le ragioni della crisi, secondo il Cresme, sono molteplici e strutturali. A differenza di altri Paesi europei, in Italia domanda, redditi, regole e capacità produttiva non riescono a generare un ciclo edilizio espansivo ormai da oltre vent’anni.
Costi di costruzione
Il primo fattore è rappresentato dall’aumento dei costi di costruzione. Dopo la pandemia, il prezzo dei materiali è cresciuto fino al 25-40% su numerose lavorazioni, comprimendo i margini delle imprese e rendendo più onerosi i nuovi sviluppi immobiliari.
Redditi stagnanti
Parallelamente, il mercato si confronta con la stagnazione dei redditi delle famiglie italiane e con una limitata capacità di accesso al credito, elementi che riducono la platea di potenziali acquirenti.
Ostacoli burocratici
A pesare è anche la lentezza delle autorizzazioni urbanistiche e amministrative. I tempi necessari per ottenere permessi e approvazioni incidono in maniera crescente sulle decisioni degli investitori, soprattutto nei grandi centri urbani.
Superbonus
Secondo il rapporto, inoltre, il Superbonus ha contribuito a spostare una parte rilevante delle imprese verso il comparto della riqualificazione edilizia, drenando capacità produttiva dalla nuova edilizia residenziale.
Cresce la tensione abitativa
La conseguenza diretta di questa dinamica è una crescente tensione abitativa, soprattutto nelle grandi città. L’housing sociale infatti incontra difficoltà di realizzazione, e, per chi non riesce a comprare, le case in affitto sono sempre meno abbordabili.
Il fenomeno riguarda anche l’edilizia pubblica: sono circa 250mila le famiglie italiane presenti nelle liste di attesa per un alloggio di edilizia residenziale pubblica senza riuscire a trovare risposta.
Il rischio, secondo gli analisti, è che la progressiva riduzione dell’offerta di nuove abitazioni possa aggravare ulteriormente il disequilibrio tra domanda e disponibilità di case, con effetti sia sui prezzi sia sulla tenuta sociale delle principali aree urbane italiane.
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Dove trovare case nuove in Italia
Per chi trova la giusta occasione, tuttavia, vivere nelle principali città italiane può essere una buona scelta, soprattutto in una casa di nuova costruzione, con l’indubbio vantaggio di essere concepita già dalle fondamenta con tutte le carte in regola secondo le normative edilizie vigenti. In particolare, si possono trovare case nuove nelle seguenti città.
Milano
Milano è il principale motore economico del Paese, ideale per chi cerca opportunità professionali, innovazione e servizi avanzati. Offre un mercato del lavoro dinamico, infrastrutture efficienti, eventi internazionali, università di alto livello e una vivace scena culturale e gastronomica. È particolarmente attrattiva per giovani professionisti, studenti e investitori.
Torino
Torino combina qualità della vita, costi più accessibili rispetto ad altre grandi città e una forte identità culturale. È apprezzata per i suoi spazi verdi, l’ordine urbano, i poli universitari e la crescita nei settori tecnologici e dell’innovazione. Ideale per chi cerca equilibrio tra lavoro, vivibilità e patrimonio storico.
Verona
Verona offre una dimensione più raccolta e vivibile, con elevata qualità urbana e una posizione strategica tra Nord Italia ed Europa. È una città sicura, ben collegata e ricca di storia, cultura ed eventi. Molto apprezzata anche per il contesto economico solido e la vicinanza al Lago di Garda.
Bologna
Bologna è una delle città italiane con la migliore qualità della vita. Si distingue per l’università storica, il forte tessuto economico, i servizi efficienti e una mobilità urbana avanzata. È attrattiva per studenti, famiglie e lavoratori grazie a un ambiente dinamico ma ancora a misura d’uomo.
Firenze
Firenze unisce patrimonio artistico unico, turismo internazionale e qualità della vita. È ideale per chi desidera vivere in un contesto culturale straordinario, con ottima gastronomia, bellezza architettonica e un forte richiamo internazionale. Negli ultimi anni cresce anche l’interesse per il settore tecnologico e creativo.
Roma
Roma offre un mix irripetibile di storia, cultura, istituzioni e opportunità professionali. La Capitale attrae per il suo patrimonio artistico, la presenza di grandi enti pubblici e privati, università prestigiose e una vita sociale molto vivace. Nonostante le complessità urbane, resta una delle città più desiderate d’Italia.
Napoli
Napoli conquista per autenticità, clima, cultura e costo della vita relativamente più contenuto rispetto ad altre grandi città. Il forte senso di comunità, il patrimonio storico unico, il mare e la tradizione gastronomica la rendono una città dal grande fascino. Negli ultimi anni registra anche una crescente vitalità turistica ed economica.
Bari
Bari è una città in forte crescita, apprezzata per il clima mite, la qualità della vita e lo sviluppo economico del Sud Italia. Offre buoni collegamenti, università importanti, vivacità culturale e un mercato immobiliare ancora competitivo. È sempre più scelta da giovani famiglie e professionisti.
Palermo
Palermo attrae per il clima mediterraneo, il patrimonio storico-arabeggiante e il costo della vita più accessibile rispetto a molte città del Centro-Nord. La città offre una forte identità culturale, mare, gastronomia e grandi potenzialità di sviluppo turistico e immobiliare.
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Floriana Liuni
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