Quando si vende una casa ristrutturata, le rate residue dei bonus edilizi passano di regola al compratore, salvo diverso accordo. Ecco cosa è opportuno inserire nel rogito notarile per evitare di perderle.
Chi vende una casa ristrutturata rischia spesso di perdere un beneficio fiscale senza nemmeno accorgersene. Succede quando sull’immobile sono stati eseguiti lavori agevolati — ristrutturazione, ecobonus, sismabonus o altri interventi edilizi — e restano ancora quote annuali di detrazione da utilizzare. In questi casi, la domanda è decisiva: quelle rate rimangono al venditore o passano automaticamente a chi compra?
La risposta dipende, prima di tutto, da ciò che viene scritto nel rogito notarile di compravendita immobiliare. La legge prevede infatti una regola generale: in caso di vendita dell’immobile, le detrazioni non ancora utilizzate si trasferiscono all’acquirente persona fisica, salvo diverso accordo tra le parti. Questo significa che, se nell’atto notarile non si dice nulla, il venditore può perdere le rate residue del bonus e l’acquirente può subentrare automaticamente nel beneficio fiscale.
Proprio per questo, quando si vende una casa oggetto di lavori agevolati, è fondamentale chiarire prima del rogito chi continuerà a utilizzare le detrazioni e inserire una clausola espressa nell’atto notarile. In questo articolo ti spieghiamo quali formule è opportuno inserire se si vogliono mantenere le detrazioni in capo al venditore.
Detrazioni e vendita immobiliare: la regola generale
La norma di riferimento è l’articolo 16-bis, comma 8, del TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi). La disposizione stabilisce che, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati interventi di recupero del patrimonio edilizio, la detrazione non utilizzata, in tutto o in parte, si trasferisce per i rimanenti periodi d’imposta all’acquirente persona fisica, salvo diverso accordo delle parti.
La regola, dunque, è questa: se il rogito non contiene una pattuizione contraria, le rate residue del bonus passano all’acquirente. Lo conferma anche l’Agenzia delle Entrate, secondo cui in caso di vendita o trasferimento per atto tra vivi il venditore può scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni residue, ma questa scelta deve risultare dall’accordo tra le parti e dunque va riportata nel rogito; in mancanza, il beneficio passa all’acquirente.
Il proprietario ha sostenuto spese di ristrutturazione e ha diritto a una detrazione ripartita in dieci rate annuali. Dopo aver utilizzato quattro rate, vende l’immobile. Se nel rogito non viene scritto nulla, le sei rate residue passano all’acquirente. Il venditore non potrà più portarle in detrazione nella propria dichiarazione dei redditi.
La detrazione passa sempre all’acquirente?
No. Il passaggio all’acquirente è la regola legale, ma non è una regola inderogabile. Venditore e acquirente possono accordarsi diversamente e stabilire che le rate residue rimangano al venditore.
La norma del TUIR, infatti, prevede il trasferimento automatico delle quote residue, ma consente alle parti di stipulare un “diverso accordo”, con il quale il venditore conserva il diritto a fruire delle detrazioni non ancora utilizzate.
Questo accordo è particolarmente importante quando il valore economico delle rate residue è rilevante. Nella trattativa di vendita, infatti, le detrazioni possono incidere anche sul prezzo dell’immobile. Se il venditore vuole tenere per sé il beneficio fiscale, l’acquirente potrebbe chiedere di tenerne conto nella determinazione del prezzo. Viceversa, se le detrazioni passano all’acquirente, esse possono rappresentare un vantaggio economico aggiuntivo per chi compra.
Cosa bisogna scrivere nel rogito?
La soluzione più sicura è inserire nel rogito notarile una clausola espressa sulla sorte delle detrazioni fiscali e sulla loro attribuzione post compravendita.
Se le parti vogliono applicare la regola generale, possono indicare che le quote residue delle detrazioni spettano all’acquirente. In realtà, anche il silenzio dell’atto produce questo effetto, ma una clausola esplicita evita dubbi e contestazioni.
Se invece il venditore vuole continuare a utilizzare le rate residue, la clausola diventa indispensabile. In tal caso, l’atto deve precisare che le detrazioni fiscali relative agli interventi eseguiti sull’immobile restano in capo al venditore e non vengono trasferite all’acquirente.
Una formula possibile, da adattare al caso concreto con il notaio, potrebbe essere:
“Le parti convengono espressamente che le detrazioni fiscali residue relative agli interventi edilizi eseguiti sull’immobile oggetto del presente atto rimangano in capo alla parte venditrice, che continuerà a fruirne nei successivi periodi d’imposta, con esclusione del loro trasferimento alla parte acquirente.”
Se, al contrario, si vuole chiarire il trasferimento all’acquirente, si potrebbe scrivere:
“Le parti prendono atto che le detrazioni fiscali residue relative agli interventi edilizi eseguiti sull’immobile sono trasferite alla parte acquirente, ai sensi dell’articolo 16-bis, comma 8, del Tuir, per i rimanenti periodi d’imposta.”
È opportuno che la clausola indichi, almeno in sintesi, quali interventi sono stati eseguiti, quali bonus sono coinvolti e se esistono rate residue ancora non utilizzate.
Se il rogito non dice nulla, si può rimediare dopo?
Sì, ma con cautela e adottando alcuni accorgimenti. Secondo la prassi dell’Agenzia delle Entrate, se il rogito non contiene alcuna previsione, le parti possono formalizzare successivamente la loro volontà con una scrittura privata autenticata. Tuttavia, questa scrittura deve dare atto che l’accordo esisteva già al momento della vendita. Non deve trattarsi, quindi, di una decisione presa ex novo dopo il rogito, ma della formalizzazione tardiva di un accordo già raggiunto prima.
Pertanto, in assenza di clausola nell’atto, il venditore può conservare la detrazione residua mediante scrittura privata autenticata, purché risulti che l’accordo era già esistente al momento della stipula.
È però evidente che questa soluzione è meno lineare rispetto alla clausola inserita direttamente nel rogito. Per questo, nella pratica, conviene affrontare il problema prima della firma dell’atto notarile.
Chi detrae la quota dell’anno in cui avviene la vendita?
Per la quota relativa all’anno della vendita, occorre guardare a chi possiede l’immobile al 31 dicembre di quell’anno. Se, alla fine dell’anno, l’immobile è già dell’acquirente, la quota di quell’anno spetta a lui, salvo diverso accordo. Se invece il trasferimento non si è ancora perfezionato entro il 31 dicembre, la quota resta al venditore.
Il rogito viene firmato il 10 settembre 2026. Se le parti non hanno previsto che le detrazioni restino al venditore, la quota relativa al 2026 spetta all’acquirente, perché al 31 dicembre 2026 è lui il proprietario dell’immobile.
La regola vale solo per la vendita?
No. Anche se la norma parla di “vendita”, l’Agenzia delle Entrate ha esteso la regola a tutte le cessioni dell’immobile per atto tra vivi. Quindi il principio vale anche, ad esempio, per la donazione e per la permuta.
In sostanza, quando l’immobile passa da un soggetto a un altro con un atto tra vivi, le detrazioni residue seguono l’immobile, salvo diverso accordo tra le parti.
Cosa succede se i lavori sono stati pagati…
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Paolo Remer
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