Le infrastrutture degli edifici richiedono controlli costanti per tutelare l’incolumità dei residenti. Reti elettriche, idriche e di riscaldamento prive dei requisiti di legge rappresentano un grave rischio per la sicurezza e una fonte diretta di responsabilità civile e penale per il condominio, in primis per l’amministratore. Oltre ai pericoli fisici, in base a quanto riporta il D.M. 37/08 si rischiano sanzioni amministrative da 1.000 a 10.000 euro per la mancanza della Dichiarazione di Conformità (DiCo) o di Rispondenza (DiRi).
Sebbene sia obbligo dell’assemblea deliberare i lavori di adeguamento, in caso di inazione prolungata i singoli condòmini possono rivolgersi al giudice per imporre la messa in sicurezza degli impianti condominiali non a norma.
Cosa succede se gli impianti condominiali non sono a norma
L’utilizzo di infrastrutture prive dei necessari requisiti di legge espone l’intero stabile a conseguenze gravose e procedimenti giudiziari complessi. Il Decreto Ministeriale 37/08 stabilisce sanzioni pecuniarie severe per la mancata conformità alle regole tecniche, sanzionando duramente le irregolarità documentali e procedurali.
Inoltre, assume un rilievo determinante la responsabilità civile, disciplinata dall’articolo 2051 del Codice, in base alla quale:
“Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”
Pertanto, l’ente di gestione risponde oggettivamente dei danni cagionati dalle cose in custodia nei confronti di terzi o degli stessi residenti, salva la prova del caso fortuito. Il risarcimento dovuto comprende sia il danno emergente, relativo ai costi necessari per il ripristino dei luoghi, sia il lucro cessante, ovvero il mancato guadagno.
Quest’ultimo risulta particolarmente oneroso qualora i guasti rendano inagibili locali commerciali impedendone la locazione. A tale proposito, l’ordinanza n. 5484 del 2026 della Corte di Cassazione ha chiarito che la liquidazione del danno non ammette automatismi o riduzioni arbitrarie, imponendo il rispetto del principio di integralità del risarcimento. Sul versante penale, il quadro risulta ancora più severo: il verificarsi di eventi avversi quali incendi o folgorazioni derivanti da incuria configura reati quali lesioni colpose o disastro colposo.
Ruolo e rischi per l’amministratore di condominio
La giurisprudenza consolidata attribuisce al rappresentante legale una precisa posizione di garanzia. Tale figura professionale ha l’obbligo ineludibile di attivarsi tempestivamente di fronte a situazioni di pericolo conosciute o conoscibili adottando la massima diligenza.
Qualora l’amministratore ometta di sollecitare i comproprietari o di disporre interventi d’urgenza atti a prevenire pregiudizi, risponde in prima persona sotto il profilo penale per gli eventuali incidenti.
In contesti di assoluta emergenza, il dovere di tutelare l’incolumità pubblica si sovrappone persino alla mancanza di fondi in cassa o alle resistenze assembleari, imponendo l’esecuzione di azioni conservative immediate per neutralizzare i rischi causati dal degrado strutturale. Pertanto, l’amministratore può, e deve, provvedere direttamente senza necessità di autorizzazione ai sensi dell’articolo 1135 del Codice civile.
Quali documenti certificano la regolarità degli impianti comuni?
La regolarità e la sicurezza degli impianti condominiali – reti elettriche, idriche e termiche – devono essere obbligatoriamente certificate attraverso i documenti tecnici previsti dalla normativa vigente. La Dichiarazione di Conformità (DiCo) costituisce l’atto fondamentale rilasciato obbligatoriamente dalle imprese installatrici qualificate al termine della realizzazione o del rifacimento di opere successive all’entrata in vigore del D.M. 37/08.
Per le infrastrutture edificate nel periodo compreso tra il 1990 e il 2008, in assenza della certificazione originale, la normativa impone di acquisire una Dichiarazione di Rispondenza (DiRi). Il documento tecnico viene redatto da un professionista abilitato esclusivamente a seguito di rigorosi accertamenti strumentali e collaudi.
Il mantenimento della conformità richiede, inoltre, verifiche periodiche scadenzate, a iniziare dalle reti di dispersione elettrica sulle quali vigila un organismo verificatore autorizzato ai sensi del DPR 462/01. Parallelamente, per la conduzione delle centrali termiche, l’assegnazione dell’incarico a un terzo responsabile trasferisce formalmente gli oneri di manutenzione a una ditta specializzata.
Guida ai lavori di adeguamento: elettrico, idrico e riscaldamento
La pianificazione degli interventi di aggiornamento tecnologico deve seguire protocolli rigorosi, differenziati per ogni singola infrastruttura, al fine di arginare il rischio di incidenti. In primo luogo, per garantire la sicurezza dei residenti, la verifica preliminare da effettuare riguarda il rispetto della normativa sull’impianto elettrico condominiale, regolata principalmente dal D.M. 37/08 e dalle prescrizioni tecniche CEI 64-8.
È bene ricordare che le normative sulla sicurezza non ammettono deroghe, nemmeno per gli edifici più datati. Di conseguenza, l’obbligo di adeguamento dell’impianto elettrico condominiale sussiste non solo durante le grandi ristrutturazioni, ma ogni qualvolta i tecnici rilevino un evidente rischio di folgorazione.
Considerando la vetustà del patrimonio immobiliare italiano, il problema risulta capillare: la mancanza di una messa a terra in un condominio degli anni ’60, ad esempio, costituisce ancora oggi la causa primaria degli infortuni domestici e il motivo principale per cui viene negato il rilascio delle certificazioni.
L’installazione del solo interruttore differenziale (il comune salvavita) non garantisce alcuna protezione reale in assenza di un dispersore funzionante; proprio per tale ragione, a livello normativo, risulta obbligatoria la messa a terra in condominio. Allo stesso modo, le tubazioni idriche e le centraline termiche esigono interventi periodici per evitare danni da infiltrazione, guasti improvvisi e sprechi.
Nuove regole e norme di sicurezza per i vecchi ascensori
Il percorso di messa a norma dello stabile deve necessariamente estendersi anche alla mobilità verticale. In quest’ottica, l’applicazione delle norme di sicurezza per gli ascensori e l’adeguamento dei vecchi impianti mirano a equiparare i livelli di protezione degli apparecchi installati prima del D.P.R. 162/1999 ai più elevati standard attuali, nel pieno rispetto dei criteri dettati dalla norma tecnica UNI EN 81-80 per il miglioramento della sicurezza degli ascensori preesistenti.
Aggiornare i vecchi elevatori significa installare dispositivi salvavita come il combinatore telefonico bidirezionale per le emergenze, i sensori anti-schiacciamento sulle porte e i meccanismi di precisione capaci di garantire la perfetta planarità tra cabina e pianerottolo.
Ripartizione delle spese e decisioni dell’assemblea
La messa in sicurezza delle parti comuni si scontra spesso con l’ostacolo dei costi a carico dei proprietari. Quando si parla di interventi urgenti, i nodi centrali sono quasi sempre legati all’impianto elettrico condominiale e alla ripartizione delle spese.
Ciononostante, trattandosi di un’infrastruttura vitale per l’incolumità pubblica, i costi non lasciano spazio a deroghe, ma vanno suddivisi tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, come impone l’articolo 1123 del Codice civile secondo il quale:
“Le spese…
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Carlo Iacubino
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