#Finsubito news – gli abusi maggiori restano insanabili (CdS 7167/2026) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Il terzo condono edilizio è davvero machiavellico e incontra limiti particolarmente severi verso gli abusi ricadenti in area vincolata, anche quando il vincolo sia arrivato dopo la presentazione della domanda stessa. Infatti, il Consiglio di Stato, con sentenza n. 7167/2026, ha confermato il diniego di condono ex L. 326/2003 relativo a un manufatto residenziale comportante nuova superficie e volumetria, chiarendo anche l’effetto ostativo dei vincoli sopravvenuti previsto dalla legislazione regionale del Lazio. Sul punto si segnala che in passato si sono palesati due orientamenti opposti, ma in questo post si è affermato quello più restrittivo.

Punti chiave

• nel terzo condono gli abusi maggiori con nuova superficie o volumetria restano esclusi dalla sanatoria in area vincolata, anche in presenza di vincolo relativo;
• la L.R. Lazio n. 12/2004 adotta un regime più restrittivo e attribuisce rilievo ostativo anche ai vincoli sopravvenuti;
• la conformità urbanistica dell’opera non consente di superare, da sola, le preclusioni previste dalla disciplina del terzo condono.

Problema: condono 2003 per un manufatto residenziale in area vincolata

Il Comune boccia una domanda di condono presentata ai sensi del D.L. 269/2003, convertito dalla L. 326/2003, per un manufatto residenziale di circa 73,72 mq e 250 mc; l’Amministrazione aveva riscontrato la presenza di vincoli paesaggistici e applicato l’art. 3, comma 1, lett. b), della L.R. Lazio n. 12/2004 (relativo ad opere comportanti alcune tipologie di incremento volumetrico, articolate in base casistiche e condizioni, limitate o escluse in funzione di alcuni vincoli). Il soggetto interessato ha sostenuto a sua difesa che il vincolo fosse sopravvenuto alla realizzazione dell’opera e che pertanto dovesse essere valutata la compatibilità concreta del manufatto a causa del vincolo postumo all’opera. Il TAR Lazio n. 1229/2024 aveva respinto il ricorso, e la decisione è stata appellata davanti al Consiglio di Stato.

Terzo condono: gli abusi maggiori in area vincolata non sono sanabili

Il Consiglio di Stato ha richiamato il consolidato orientamento sul terzo condono edilizio L. 326/03 secondo cui:

1. le opere abusive realizzate in area sottoposta a vincoli paesaggistici o idrogeologici possono essere sanate soltanto quando rientrano nelle tipologie minori indicate ai numeri 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 al D.L. n. 269/2003, siano conformi agli strumenti urbanistici e abbiano ottenuto il parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo.
2. Restano invece tassativamente escluse dal condono le tipologie maggiori di abuso, cioè quelle riconducibili ai numeri 1, 2 e 3 dell’Allegato 1.

Peraltro, il divieto di condonare ai sensi della L. 326/03 diventa insuperabile in questi casi anche in presenza di parere favorevole dalla competente Soprintendenza (Cons. di Stato n. 7685/2026).

La sentenza del Consiglio di Stato ribadisce inoltre che non diventano condonabili la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area vincolata per il solo fatto che il vincolo sia relativo o che l’opera risulti urbanisticamente conforme agli strumenti urbanistici o previsioni comunali. Per dettagli sul terzo condono edilizio e sugli abusi ammessi o esclusi dalla sanatoria ho già riepilogato i principali limiti introdotti dal D.L. n. 269/2003 e dalle successive discipline regionali, come anche sul mio libro “Condoni edilizi in Italia“.

La sentenza C.d.S. infatti esprime per la fattispecie quanto segue:

«9. Come ribadito anche di recente da questo Consiglio di Stato (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. VI, 15 maggio 2026 n. 3829 e, sez. II, 15 luglio 2026 n. 5697), nell’ambito del terzo condono, le opere abusive realizzate in area sottoposta a vincoli paesaggistici e/o idrogeologici (art. 32, comma 27, lett. d del decreto) sono suscettibili di sanatoria solo se rientrano nelle tipologie “minori” di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’allegato 1 (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), sono conformi agli strumenti urbanistici ed è stato preventivamente acquisito il parere favorevole dell’Autorità preposta al vincolo; sono invece insanabili gli abusi “maggiori” di cui ai nn. 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l’area è gravata da vincolo di inedificabilità relativa e le opere sono urbanisticamente conformi (Cons. Stato, sez. VII, n. 4704 e n. 688 del 2026, sez. V n. 3294 del 2026, sez. IV, n. 2221 del 2026).
10. Con riguardo all’ambito oggettivo del c.d. “terzo condono”, la Corte costituzionale ha confermato che costituiscono vincoli preclusivi della sanatoria anche quelli che non comportano l’inedificabilità assoluta e che “il condono di cui al d.l. n. 269 del 2003 è caratterizzato da un ambito oggettivo più circoscritto rispetto a quello del 1985, per effetto dei limiti ulteriori contemplati dal precitato comma 27, i quali “si aggiungono a quanto previsto negli artt. 32 e 33 della legge n. 47 del 1985” (sentenza n. 196 del 2004) e non sono racchiusi nell’area dell’inedificabilità assoluta (ordinanza n. 150 del 2009)” (sentenza n. 225 del 2012).
11. La Corte ha, quindi, rilevato il carattere sicuramente più restrittivo del c.d. “terzo condono”, rispetto ai precedenti, in ragione dell’effetto ostativo alla sanatoria dei vincoli che comportano l’inedificabilità anche solo relativa.
12. Ne discende che la realizzazione di nuove superfici e di nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato (cfr. Cons. Stato, sez. VII, 24 aprile 2025, n. 3550).
13. Per tali tipologie di abuso il diniego di condono ha natura vincolata e non necessita di particolare motivazione, essendo sufficiente la descrizione dell’opera e il richiamo al vincolo esistente (cfr. Cons. Stato, sez. VII, 12 novembre 2025 n. 8862; id. 1 agosto 2025, n. 6852; id. 17 giugno 2025, n. 5279).
14. A diverse conclusioni non conduce l’art. 3, comma 1, lett. b). della l.r. Lazio n. 12/2004, richiamato da parte appellante, in quanto con tale previsione il legislatore regionale ha adottato un regime ancora più restrittivo rispetto a quello contemplato dalla normativa statale, prevedendo che anche il vincolo sopravvenuto determini la non condonabilità dell’opera abusiva (Cons. Stato, sez. VII, n. 4805 del 2026), indipendentemente dalla sua conformità alla disciplina urbanistica.
15. La Corte costituzionale ha puntualizzato che la citata legge regionale n. 12 del 2004, nell’estendere il diniego di condono anche ai vincoli di inedificabilità (assoluta o relativa) sopravvenuti, non ha oltrepassato il limite del principio di ragionevolezza poiché «Per un verso, infatti, la possibile sopravvenienza di vincoli ostativi alla concessione del condono risulta espressamente prevista dalla disposizione censurata, ciò che ne esclude la lamentata assoluta imprevedibilità. Per altro verso, il regime più restrittivo introdotto dalla legge regionale ha come obiettivo la tutela di valori che presentano precipuo rilievo costituzionale, quali quelli paesaggistici, ambientali, idrogeologici e archeologici, sicché non è irragionevole che il legislatore regionale, nel bilanciare gli interessi in gioco, abbia scelto di proteggerli maggiormente, restringendo l’ambito applicativo del condono statale, sempre restando nel limite delle sue attribuzioni.» (sent. n. 181 del 2021).
16. Risulta, quindi, privo di giuridico fondamento l’assunto di parte appellante, secondo cui «l’art.3, comma 1 lett. b), della legge Regione Lazio n.12/2004 che ha esteso l’insanabilità anche all’ipotesi dei vincoli sopravvenuti richiede, comunque, la contrarietà dell’intervento alla disciplina urbanistica» (pag. 6 dell’appello).
17. La normativa regionale, pertanto, non può essere interpretata nel senso di prevedere, in deroga alla normativa statale, la sanatoria di manufatti realizzati su area vincolata solo perché conformi alle prescrizioni urbanistiche (cfr. sul punto, Cons. Stato, sez. VI, n. 3829 del 2026)».

Vincoli sopravvenuti e L.R. Lazio n. 12/2004

Un passaggio rilevante riguarda l’art. 3, comma 1, lett. b), della L.R. Lazio n. 12/2004, ossia la norma regionale di recepimento del terzo condono edilizio; secondo il Consiglio di Stato, la Regione ha legittimamente introdotto un regime ancora più restrittivo rispetto alla disciplina statale, attribuendo efficacia ostativa anche al vincolo sopravvenuto alla realizzazione dell’abuso. Sul punto si era già espressa anche la Corte costituzionale n. 181/2021, che ha ritenuto non irragionevole questa scelta legislativa di rafforzare la tutela di interessi pubblici rilevanti quali paesaggistici, ambientali, idrogeologici e archeologici. Ne consegue che non può essere sostenuta una lettura della normativa regionale di favore, tale che renda sanabile il manufatto vincolato soltanto perché conforme alla disciplina urbanistica vigente. Il tema dei vincoli sopravvenuti nelle domande di condono edilizio richiede quindi di valutare attentamente il rapporto tra disciplina statale e disciplina regionale applicabile.

Diniego vincolato e irrilevanza delle prassi amministrative difformi

Per gli abusi maggiori ricadenti nel perimetro ostativo del terzo condono, il diniego assume natura perentoria e inderogabile, per i quali sono sufficienti l’individuazione dell’opera e il richiamo al vincolo che impedisce la sanatoria. Non valgono neppure eventuali prassi amministrative o circolari interne di segno diverso, perché non possono derogare alla previsione legislativa.

Analoga irrilevanza viene attribuita al piano di recupero urbanistico del nucleo di edilizia abusiva, che non costituisce uno strumento capace di sanare autonomamente il singolo manufatto, in quanto finalizzato a regolarizzare anche la parte pubblica e le urbanizzazioni relative a insediamenti abusivi.

Conclusioni e consigli utili

Il terzo condono non si può usare criteri più favorevoli (o meno limitanti) dei precedenti condoni edilizi, in particolare rispetto al primo emanato con L. 47/1985; i condoni edilizi disposti invece con L. 724/94 e 326/03 richiedono una preventiva verifica della tipologia dell’abuso, dalla presenza dei vincoli e dalla specifica disciplina regionale applicabile, altrimenti conviene lasciar perdere. Inoltre è necessario accertare se il Comune in passato abbia già chiesto o reiterato richieste di integrazioni ai sensi della L. 662/96 o L. 449/97, perchè in caso contrario si rischia la improcedibilità e diniego automatico (vedi anche Cons. di Stato 1837/2026).

Riferimenti normativi

• D.L. 30 settembre 2003, n. 269, art. 32, comma 27, convertito dalla L. 24 novembre 2003, n. 326.
• L.R. Lazio 8 novembre 2004, n. 12, artt. 2 e 3.
• L. 28 febbraio 1985, n. 47, artt. 32 e 33.
• D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, art. 134.

Giurisprudenza citata

• Consiglio di Stato, Sez. III, 28 settembre 2026, n. 7167.
• Consiglio di Stato, Sez. II, 15 luglio 2026, n. 5697.
• Consiglio di Stato, Sez. VII, 2026, n. 4805.
• Consiglio di Stato, Sez. VI, 15 maggio 2026, n. 3829.
• Consiglio di Stato, Sez. VII, 24 aprile 2025, n. 3550.
• Corte costituzionale, 30 luglio 2021, n. 181.
• Corte costituzionale, 19 ottobre 2012, n. 225.
• Corte costituzionale, 28 giugno 2004, n. 196.

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