sì alla scala ma occhio al regolamento

Trasformare il lastrico solare in un terrazzo privato è un uso intenso del bene, ma il regolamento può imporre l’autorizzazione dell’assemblea.

Ciascun proprietario può trasformare il tetto o il lastrico solare dell’edificio in una terrazza a uso esclusivo senza chiedere il permesso agli altri. Questa facoltà deriva dal diritto di fare un uso più intenso delle parti comuni (art. 1102 cod. civ.), a condizione di non cambiare la funzione del bene e di non togliere spazio agli altri condomini. Tuttavia, questa libertà trova un limite invalicabile nelle regole interne del palazzo. Una recente sentenza del Tribunale di Civitavecchia stabilisce che il regolamento di condominio può obbligare il singolo a ottenere l’autorizzazione preventiva dell’assemblea per ogni opera che modifichi la struttura. Se la legge permette la modifica, il regolamento può dunque complicare il percorso burocratico. La regola generale è immediata: il diritto di modificare il tetto esiste per legge, ma le clausole contrattuali del condominio hanno la forza di bloccare i lavori se manca il voto favorevole dei vicini.

La differenza tra l’uso intenso del bene e l’innovazione

La legge distingue tra le semplici modifiche e le vere e proprie innovazioni. Quando un condomino installa una scala a chiocciola per salire sul tetto comune, esercita il suo diritto a un uso più intenso della cosa comune (art. 1102 cod. civ.). Questo significa che egli sfrutta meglio una risorsa del condominio senza però alterarne la destinazione principale. Al contrario, l’innovazione (art. 1120 cod. civ.) riguarda opere che cambiano l’essenza o la destinazione del bene comune. Secondo la giurisprudenza più recente, la trasformazione di una parte della copertura dell’edificio in terrazza a uso esclusivo non costituisce un’innovazione vietata (App. Milano, sent. 9 luglio 2025, n. 2047). Si tratta infatti di una modifica che rientra nei poteri del singolo, a meno che non danneggi il decoro architettonico dello stabile o non comprometta la stabilità della struttura.

Per fare un esempio pratico:

• se un condomino installa una piccola scala interna per godersi il sole sul tetto, egli sta modificando il bene comune per un proprio vantaggio senza togliere nulla agli altri;

• se però l’opera impedisce il passaggio dei tecnici per la manutenzione delle antenne, l’uso diventa illegittimo perché limita il diritto altrui;

• se il lavoro indebolisce la funzione di copertura del tetto, causando infiltrazioni, il singolo deve risarcire i danni e rimuovere l’opera (Cass., sent. 29 gennaio 2021, n. 2126).

Il peso delle clausole del regolamento condominiale

Il Tribunale di Civitavecchia ha dovuto affrontare un caso spinoso. Un condomino ha installato sia una scala a chiocciola che una ringhiera protettiva sul lastrico solare comune. Il giudice ha dato ragione all’inquilino sulla scala, definendola una modifica lecita. Ha invece bocciato la ringhiera. Il motivo non sta nella legge generale, ma nel regolamento di condominio. Quel documento specifico prevedeva infatti che ogni innovazione o modifica delle parti comuni dovesse ricevere l’autorizzazione dell’assemblea. Poiché il proprietario non aveva chiesto alcun permesso prima di montare il parapetto, l’opera è stata dichiarata illegittima. Questa decisione conferma che le clausole del regolamento sono vincolanti e possono limitare il diritto del singolo partecipante. Le clausole perdono efficacia solo se non sono opponibili ai nuovi proprietari, ad esempio perché non richiamate correttamente negli atti di acquisto.

Quando la ringhiera diventa una veduta sulla proprietà altrui

L’installazione di una ringhiera non è solo una questione di regolamento interno. Essa trasforma una copertura non calpestabile in un luogo di affaccio. In questo caso, il diritto condominiale si intreccia con le regole sulle distanze tra le proprietà. La protezione montata sul tetto crea infatti una veduta laterale o obliqua. La legge impone che tali opere rispettino una distanza minima di 75 centimetri dal confine della proprietà vicina (art. 906 cod. civ.). Se la ringhiera si trova troppo vicina alla finestra o al balcone del vicino, il giudice può ordinarne la rimozione parziale (Cass., ord. 16 ottobre 2025, n. 27668). Non si può vietare del tutto al condomino di mettere una protezione per la sua sicurezza, ma bisogna rispettare i limiti che impediscono di spiare o disturbare la privacy dei confinanti. Il ripristino della legalità serve a bilanciare il diritto di veduta con la riservatezza degli altri proprietari.

Le trasformazioni del tetto che diventano sopraelevazioni

Bisogna fare molta attenzione a non confondere la trasformazione del tetto con la sopraelevazione. Si parla di sopraelevazione solo quando l’intervento occupa la colonna d’aria sopra il fabbricato, aumentando il volume o l’altezza dell’edificio (Cass., ord. 15 giugno 2020, n. 11490). Se un proprietario abbatte una falda del tetto e costruisce una terrazza chiusa, sta compiendo un’appropriazione definitiva di uno spazio comune. Questo comportamento è vietato perché lede il diritto di comproprietà di tutti gli altri. La modifica del tetto è lecita solo se:

• non altera in modo significativo la consistenza del bene comune (Cass., ord. 25 gennaio 2018, n. 1850);

• garantisce la stessa protezione termica e di isolamento del tetto precedente;

• non impedisce agli altri condomini di fare un uso simile della porzione di tetto rimasta libera;

• riceve il consenso scritto dell’assemblea se la modifica è talmente profonda da essere considerata una vera innovazione strutturale (Cass., ord. 11 settembre 2017, n. 21049).

L’uso del lastrico solare senza il consenso unanime

Molti condomini credono che per autorizzare l’uso di una parte comune serva l’unanimità dei voti. La giurisprudenza chiarisce che non è così. L’assemblea può approvare l’uso più intenso di una porzione di pianerottolo o di tetto con le maggioranze ordinarie (Cass., ord. 31 marzo 2026, n. 8012). Questa delibera non trasferisce la proprietà al singolo, ma riconosce semplicemente che gli altri vicini non hanno un interesse concreto a usare quello spazio nello stesso momento. Tuttavia, se l’installazione è permanente e molto ingombrante, non si tratta più di uso intenso ma di una vera occupazione stabile. In questo caso il permesso assembleare è obbligatorio (Trib. Siracusa, sent. 21 gennaio 2026, n. 107). Senza il verbale della riunione, il condomino rischia di dover demolire l’opera a proprie spese, anche dopo diversi anni, perché il diritto del condominio a riprendersi il bene comune non cade in prescrizione.