Consiglio di Stato, sezione II, sentenza 28 aprile 2026, n. 3319

FATTO E DIRITTO

1. L’oggetto del giudizio è rappresentato dalla richiesta di annullamento dell’ordinanza del responsabile dell’area tecnica del Comune di Zambrone, n. 3/2025 del 22 gennaio 2025, prot. n. 286/2024, con cui è stata ingiunta la demolizione “delle opere realizzate in assenza di valido titolo edilizio ex art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, meglio descritte in premessa e al ripristino in sicurezza dello stato dei luoghi, entro e non oltre 90 (novanta) giorni dalla notifica della presente ordinanza, con avvertenza che, in caso di inottemperanza, si procederà secondo le leggi vigenti alla demolizione d’ufficio delle opere abusive di cui trattasi”; nonché di ogni altro atto connesso, collegato, presupposto e consequenziale e, in particolare, del verbale di sopralluogo prot. n. 135/2025 redatto in data 14 gennaio 2025.

1.1. Con il ricorso introduttivo del giudizio di primo grado la Sonam s.r.l., proprietaria di un villaggio turistico sito nel Comune di Zambrone, affittato alla società Buone Vacanze s.r.l., che lo gestisce, ha rappresentato al T.A.R. calabrese di aver ricevuto la notifica dell’ordinanza di demolizione suddetta relativa a opere “realizzate in assenza di valido titolo edilizio ex art. 31 del DPR n. 380/2001”, così descritte:

«- Corpo “A” – composto da:

due corpi di fabbrica adibiti a camere hotel che si sviluppano su due livelli collegati tra loro da un portico al piano terra, insistenti su un terreno censito in catasto al foglio di mappa n. 3 particella n. 391 del Comune di Zambrone e realizzati in difformità rispetto a quanto autorizzato con Concessione Edilizia n. 17/1981 rilasciato dal Comune di Zambrone in data 12.06.1981, le difformità rilevate consistono in:

1. incremento di volumetria pari a circa 52 metri cubi al piano terra, con variazione dei prospetti, dovuta alla chiusura del portico di collegamento tra i due edifici;

2. incremento di volumetria pari a circa 28 metri cubi al piano primo, con variazione dei prospetti;

3. diversa distribuzione delle scale in c.a. di accesso al piano primo;

4. realizzazione di un muro di contenimento in struttura mista dalle dimensioni di m 32,00 x m 1,80 di altezza;

un manufatto adibito a locale tecnico e magazzino, realizzato in assenza di titolo edilizio e insistente su un terreno censito in catasto al foglio di mappa n. 3 particella n. 391 del Comune di Zambrone. Il manufatto, di forma irregolare, è costituito da pareti in muratura e copertura in legno e tegole marsigliesi, con una superficie coperta di circa 66,00 mq;

una piscina di forma irregolare realizzata in assenza di titolo edilizio e insistente su un terreno censito in catasto al foglio di mappa n. 3 particella n. 391 del Comune di Zambrone. La piscina è realizzata in cemento armato e rivestita con mosaico, ha una superficie di circa 100,00 mq e una profondità media di 1,20 m;

un locale tecnico seminterrato a servizio della piscina realizzato anch’esso in assenza di titolo edilizio. Il locale tecnico è realizzato in cemento armato con una altezza netta interna di 2,00 m e una superficie interna di circa 12,00 m, il tutto sormontato da un rivestimento in pannelli di legno;

– Corpo “B” – manufatto adibito a reception, realizzato in assenza di titolo edilizio su terreno censito in catasto al foglio di mappa n. 3 particella n. 391 del Comune di Zambrone. Il manufatto, è una struttura prefabbricata, priva di fondazioni, che poggia direttamente sul terreno, e di forma irregolare e occupa una superficie chiusa di circa 40,00 mq per una altezza massima di 2,70 m, oltre un porticato di circa 44,00 mq;

– Corpo “C” – manufatto adibito a locale tecnico e magazzino, realizzato in assenza di titolo edilizio su terreno censito in catasto al foglio di mappa n. 3 particella n. 391 del Comune di Zambrone. Il manufatto di forma rettangolare, occupa una superficie lorda di circa 19,70 mq per un’altezza massima di 2,65 m, è realizzato in muratura con copertura a una falda inclinata con struttura in legno sormontata da pannelli di onduline in fibrocemento;

– Corpo “D” – piscina realizzata in assenza di titolo edilizio su terreno censito in catasto al foglio di mappa n. 3 particella n. 391 del Comune di Zambrone. La piscina è stata realizzata con struttura in cemento armato, lo specchio d’acqua occupa una superficie di circa 322 mq con una profondità variabile fino a 2,50 m, intorno alla piscina è presente un solarium realizzato in conglomerato cementizio rivestito con piastrelle in gres porcellanato. A servizio della piscina è stato realizzato un locale tecnico interrato in cemento armato, di forma rettangolare con una superficie netta interna di circa 53,40 mq per un’altezza di 2,70 m, al quale si accede tramite una scala in c.a.».

1.2. Il Comune di Zambrone si è costituito dinanzi al T.A.R. per resistere.

2. Nel corso del giudizio di primo grado è stata espletata c.t.u. e, all’esito di ampio contraddittorio sulle risultanze della stessa, è stata pronunciata la sentenza in epigrafe indicata, con cui è stato rigettato il ricorso con condanna alle spese della Sonam s.r.l.

2.1. A fondamento della decisione il T.A.R. ha posto i seguenti rilievi:

(i) sono infondate le doglianze in tema di mancata comunicazione di avvio del procedimento, di conseguente violazione delle garanzie del contraddittorio procedimentale, di violazione degli artt. 7 e 19 l. n. 241/1990 e 36-bis d.P.R. n. 380/2001, nonché di difetto di istruttoria;

(ii) risulta acclarata la natura abusiva di tutti i manufatti privi di titolo edilizio analiticamente descritti del provvedimento impugnato, atteso che:

– per quelle che astrattamente potrebbero rientrare nell’ambito delle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001, non è stato espletato il procedimento di autorizzazione disciplinato dal comma 3-bis dell’art. 34-bis predetto (in considerazione della natura sismica del territorio di ubicazione);

– la piscina, il relativo locale tecnico ed il solarium non sono ricompresi nella licenza edilizia n. 27 del 1976 né nell’oggetto della concessione in sanatoria n. 12 dell’11 febbraio1999;

(iii) sono infondate le censure in tema di omessa indicazione e delimitazione dell’area da acquisire al patrimonio comunale (per il caso di inottemperanza all’ordine di demolizione) come pure quelle incentrate sul difetto di prova di un determinato elemento soggettivo in capo al destinatario.

3. Avverso tale decisione la Sonam s.r.l. ha proposto il presente giudizio di appello, corredato da istanza cautelare, affidandolo al complesso motivo così rubricato: “Erroneità della sentenza appellata. Violazione dell’art. 24 della Costituzione. Eccesso di potere giurisdizionale. Violazione dell’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001. Difetto di motivazione”; nella sostanza vengono contrastate le statuizioni della sentenza T.A.R. con riferimento alla natura abusiva delle opere indicate nell’ordinanza di demolizione, affermando che le stesse:

– in parte non sono sanzionabili in quanto pacificamente ricadenti nell’alveo dell’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 (ampliamento volumetrico, scale e muro del corpo A, nonché fabbricato indicato come corpo C);

– in parte sono già state rimosse ovvero lo saranno a breve (piccola vasca ornamentale e/o piscinetta posta in alto a ridosso del corpo A e relativo locale tecnico, nonché reception indicata come corpo B);

– in altra parte, quella più importante (c.d. corpo D, costituito dalla…