valida la Pec di un estraneo per l’assemblea

L’autoconvocazione dell’assemblea è valida anche se l’avviso parte dalla Pec di un estraneo, purché la comunicazione raggiunga il suo naturale scopo di legge.

Nel diritto immobiliare, le regole che disciplinano l’autoconvocazione dell’assemblea condominiale obbediscono a un principio di sostanza processuale e non di mera forma estetica. Se un comproprietario riceve l’avviso di riunione tramite una Posta elettronica certificata (ovvero la Pec) appartenente a un soggetto del tutto estraneo alla compagine abitativa, la procedura rimane pienamente legittima e blindata da eventuali ricorsi. La giurisprudenza traccia una direttiva generale molto severa: non assume alcun rilievo giuridico l’identità di chi preme materialmente il tasto di invio telematico. L’elemento dirimente è che l’atto risulti inequivocabilmente riferibile ai condòmini legittimati a convocare e che il destinatario venga messo nelle condizioni reali di conoscere la data, il luogo e gli argomenti in discussione. Il raggiungimento dello scopo legale sana alla radice qualsiasi presunta anomalia formale legata al mittente, garantendo in questo modo la continuità gestionale del fabbricato, anche nelle ipotesi in cui manchi un amministratore di condominio in carica.

I meccanismi legali per superare l’inerzia gestionale

La gestione ordinaria e straordinaria di un fabbricato viene affidata in via principale alla figura dell’amministratore. Tuttavia, l’ordinamento ha predisposto solidi strumenti correttivi per impedire che l’assenza o il disinteresse del professionista paralizzino la vita dei residenti. L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, al suo primo comma, disciplina l’ipotesi di inerzia. La convocazione dell’assise straordinaria può essere formalmente richiesta da almeno due condòmini, a patto che questi rappresentino congiuntamente un sesto del valore millesimale dell’edificio. Se il professionista incaricato lascia trascorrere dieci giorni dalla ricezione dell’istanza senza assumere alcuna iniziativa, il potere di autoconvocazione si trasferisce automaticamente nelle mani dei richiedenti.

L’iniziativa individuale nei palazzi senza rappresentante

Un perimetro d’azione giuridica differente e decisamente più ampio si configura quando la struttura risulta del tutto sprovvista di una guida ufficiale. Questa situazione si verifica fisiologicamente in caso di mancata nomina, dimissioni improvvise, revoca giudiziale o decesso del mandatario. In simili contingenze, il secondo comma del già citato articolo 66 azzera i vincoli numerici. La legge stabilisce che, in mancanza dell’amministratore, l’assemblea, tanto per questioni ordinarie quanto per emergenze straordinarie, può essere indetta su iniziativa di un singolo proprietario. Decade l’obbligo di possedere un numero minimo di teste o di millesimi, così come svanisce la necessità di un preventivo interpello. Ogni abitante acquisisce la legittimazione attiva per chiamare a raccolta i vicini e procedere, ad esempio, alla nomina di un nuovo gestore.

I rigidi requisiti di notifica e il rischio di annullamento

Indipendentemente dalla strada percorsa per indire la riunione, i promotori devono rispettare tempistiche e formati di notifica inflessibili. La comunicazione ufficiale deve giungere a destinazione almeno cinque giorni prima della data fissata in prima convocazione. Gli unici canali di trasmissione ammessi dal legislatore sono la raccomandata postale, la Pec, il fax o la consegna materiale a mano con firma per ricevuta. Il documento deve inoltre esplicitare l’ordine del giorno in modo chiaro. Se questi passaggi vengono ignorati, la notifica si considera omessa, tardiva o incompleta. In tali casi, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice civile, la delibera diviene annullabile su istanza specifica dei soggetti dissenzienti o assenti, proprio in virtù della loro mancata e rituale convocazione.

Il principio processuale del raggiungimento dello scopo

La validità operativa di una convocazione partita da un indirizzo telematico estraneo è stata recentemente sviscerata dal Tribunale di Perugia attraverso la sentenza numero 425, depositata il 6 marzo 2026. L’organo giudicante umbro ha applicato al diritto immobiliare un pilastro del diritto processuale, ovvero il principio del raggiungimento dello scopo, mutuato fedelmente dall’articolo 156 del Codice di procedura civile. La norma impone che la nullità di un atto non possa mai essere pronunciata dal magistrato se il documento ha comunque raggiunto il fine a cui era originariamente destinato.

Sebbene l’avviso di riunione rappresenti un atto di natura squisitamente sostanziale, i giudici ritengono logico e doveroso applicare ad esso le stesse garanzie previste per le procedure giudiziarie. Un orientamento granitico, confermato in passato anche dalle Sezioni unite della Cassazione (sentenza 23620 del 28 settembre 2018), secondo cui l’irritualità della notificazione telematica non genera alcuna nullità se la consegna ha prodotto il risultato pratico della conoscenza legale da parte del ricevente.

Il caso pratico e la sanatoria dei vizi formali

Il contenzioso perugino traeva origine dalle rimostranze di una proprietaria che chiedeva di cancellare tre diverse delibere per plurimi vizi. La donna contestava non solo la ricezione dell’avviso tramite la casella di un soggetto terzo, ma denunciava anche il presunto mancato raggiungimento della maggioranza di legge (articolo 1136 del Codice civile) per l’elezione del nuovo rappresentante e la nullità di tale incarico per via di un preventivo economico non dettagliato analiticamente (violando il comma 14 dell’articolo 1129 del Codice civile).

Il tribunale ha respinto in blocco ogni singola censura, focalizzando la propria indagine su elementi fattuali inoppugnabili che hanno sanato l’anomalia del mittente. Per valutare la bontà della notifica telematica, il magistrato ha verificato la presenza di informazioni essenziali nel testo recapitato, riscontrando che il messaggio conteneva:

• i nominativi chiari ed espliciti dei comproprietari promotori della richiesta;

• le ragioni fondanti che avevano spinto all’autoconvocazione;

• l’elenco dettagliato dell’ordine del giorno da trattare in seduta;

• le sottoscrizioni autentiche dei soggetti richiedenti;

A blindare la posizione del condominio ha contribuito un ulteriore dato istruttorio. L’attrice aveva ricevuto due distinte convocazioni speculari: una tramite il canale telematico contestato e l’altra per mezzo di una raccomandata cartacea con avviso di ricevimento, perfezionatasi regolarmente per compiuta giacenza. Tali dinamiche dimostrano in modo incontrovertibile come la condòmina fosse stata posta nella condizione oggettiva di conoscere la volontà assembleare, le tempistiche e i temi di discussione. Di conseguenza, il fine informativo risultava ampiamente centrato, spegnendo sul nascere ogni pretesa di annullamento.